소 재 지	충청남도 보령시 주교면 은포리
물건용도	임야
토지면적	5,256.00㎡(1,589.94평)
건물면적
사건번호	2025타경979
감정평가액	168,192,000원
최저입찰가	(100%) 168,192,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 168,192,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 45,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 314일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 314일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.12.14. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	은포리 산49	임야	5256㎡ (1,589.94평)
제시외건물	은포리 산49	주택	(67.2) 제외
	은포리 산49	창고	(6.7) 제외
	은포리 산49	화장실 등	(3.7) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리 소재 ""은포제저수지"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 기호(1), (2) : 부정형의 완경사지로서 현황 ""휴경지"" 상태임.
- 기호(3) : 사다리형의 완경사지로서 현황 ""휴경지"" 상태임.
- 기호(4) : 부정형의 완경사지로서 현황 ""자연림 등""(일부 제시외 건물, 제시외 분묘 소재)으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 - 기호(1) ~ (3) : 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 접근 가능함.
- 기호(4) : 본건 남서측으로 폭 약 3 ~ 4m 내외의 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 토지이용계획확인서상 - 기호(1), (2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
- 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지임.
- 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.
7)공부와의 차이 기호(4) : 공부상 지목 ""임야""이나 현황 일부 제시외 건물, 제시외 분묘가 소재함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년2월11일	소유권
2016년12월14일	근저당권	156,000,000원
2019년10월17일	근저당권	45,000,000원
2025년4월16일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

지상의 제시외 건물을 위한 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부 및 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여 부는 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 매각 제외 - 지상에 분묘 수기 소재(분묘기지권 성립 여부 불분명) - 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "자연림 등(제시외 건물, 제시외 분묘 소재)"으로 이용 중임 - 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산은 지목상 전이나 대나무가 무성하게 자라고 있고 - 2번 부동산은 묵전이며 - 3번 부동산은 지목상 답이나 사실상

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	113,575,200원원	41,352,000원원	49%	2.7회회
6개월	497,514,937원원	198,842,857원원	42%	3.1회회
12개월	428,593,618원원	167,838,444원원	48%	3회회

임야 경매 가격이 얼마? | 보령시 임야 경매 가격이 얼마? (1,589.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-10	2025타경15704	[임야] 보령시 오천면 영보리 산21-48 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,469.94평	259,287,000원 259,287,000원	신건 (0회)
	2026-03-10	2025타경1036	[임야] 보령시 천북면 장은리 산70-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,923.97평	231,984,000원 231,984,000원	신건 (0회)
	2026-03-03	2025타경15788	[임야] 보령시 천북면 학성리 520-33 [법정지상권] 토지(대지권): 72.00평	29,036,000원 20,325,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경15665	[임야] 보령시 명천동 산5-12 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 1,254.04평	302,628,800원 211,840,000원	유찰 (1회)
	2026-03-10	2024타경22286	[임야] 보령시 남포면 소송리 산51 [분묘기지권] 토지(대지권): 13,967.03평	420,165,200원 70,617,000원	유찰 (5회)
	2026-02-24	2025타경15506	[임야] 보령시 청라면 옥계리 산31-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,818.16평	159,250,000원 54,623,000원	재진행 (3회)
	2026-03-10	2024타경21733	[임야] 보령시 주교면 은포리 산75-1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 2,276.99평	82,799,750원 9,741,000원	유찰 (6회)
	2025-08-26	2024타경21337	[임야] 보령시 천북면 하만리 722-18 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 6,157.09평	482,581,000원 165,526,000원	유찰 (4회)
	2025-03-11	2024타경18850	[임야] 보령시 천북면 신죽리 산33-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 10,296.80평	289,331,500원 99,240,000원	유찰 (4회)

소 재 지	충청남도 보령시 주교면 은포리
물건용도	임야
토지면적	5,256.00㎡(1,589.94평)
건물면적
사건번호	2025타경979
감정평가액	168,192,000원
최저입찰가	(100%) 168,192,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

사건번호 : 2025타경979 (대전지방법원 홍성지원)

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대전지방법원 홍성지원의 2025타경979 사건, 1억 6819만원짜리 임야 경매물건입니다.

임야 경매 가격이 얼마? | 보령시 임야 경매 가격이 얼마? (1,589.9평)