소 재 지	전라남도 장흥군 안양면 수문리
물건용도	전
토지면적	674.00㎡(203.89평)
건물면적
사건번호	2024타경6223
감정평가액	102,420,000원
최저입찰가	(80%) 81,936,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1542)입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 495일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 495일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2008. 1. 23. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	수문리 37-4	전	674㎡ (203.89평)
제시외건물	수문리 37-4	수목	제외
	수문리 37-4		14 ㎡(4.24평) 제외
	수문리 37-4	제시외건물	78.3 ㎡(23.69평) 제외
	수문리 37-4	제시외건물	103.3 ㎡(31.25평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 장흥군 안양면 수문리 소재 "용곡마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 해안 주택지대임.
2)교통상황 본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 왕복2차선, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1) : 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 별첨 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
7)공부와의 차이 본건 기호(1) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "단독주택" 부지로 이용중임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1989년12월7일	소유권
2008년1월23일	근저당권	19,500,000원
2024년9월2일	강제경매
2024년11월6일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-토지만의 매각, 제시외 건물(단층주택 및 창고, 건축물대장 부존재, 현황 공가상태, 감정가 44,818,800원) 제외 -공부상 지목은 전이나 현황은 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중임 -농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복이 발하여질 가능성이 있음-첨부한 2025.9.1.자 안양면장 의 사실조회회신서 참조) -본건 지상의 수목(감정가 1,400,000원) 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	26,805,428원원	13,489,120원원	45%	5.3회회
6개월	72,344,435원원	21,359,413원원	40%	5.5회회
12개월	47,052,466원원	17,500,915원원	48%	4.1회회

안양면 전경매> 장흥군 2048만원 싼 전 ☆ 203.9평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2024타경6667	[전] 장흥군 장흥읍 성불리 80 [농지취득자격증명] 건물: 9.08평 토지(대지권): 153.67평	11,368,000원 11,368,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경5173	[전] 장흥군 장흥읍 향양리 355-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 308.85평	152,129,000원 152,129,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경6223	[전] 장흥군 안양면 수문리 37-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 203.89평	102,420,000원 81,936,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경6421	[전] 장흥군 안양면 지천리 540 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,209.85평	35,298,180원 35,298,180원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경6278	[전] 장흥군 장평면 임리 268 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 185.13평	5,569,200원 2,851,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경6094	[전] 장흥군 대덕읍 옹암리 330 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 115.86평	3,523,600원 923,000원	유찰 (6회)

소 재 지	전라남도 장흥군 안양면 수문리
물건용도	전
토지면적	674.00㎡(203.89평)
건물면적
사건번호	2024타경6223
감정평가액	102,420,000원
최저입찰가	(80%) 81,936,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

사건번호 : 2024타경6223 (광주지방법원 장흥지원)

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광주지방법원 장흥지원의 2024타경6223 사건, 1억 242만원짜리 전 경매물건입니다.

안양면 전경매> 장흥군 2048만원 싼 전 ☆ 203.9평