소 재 지	부산광역시 남구 용당동 254-5
물건용도	주택
토지면적	62.90㎡(19.03평)
건물면적	24.48㎡(7.41평)
사건번호	2024타경110574
감정평가액	57,528,680원
최저입찰가	(34%) 19,732,300원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 051) 780-1426)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 57,528,680원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,700,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 522일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 522일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1 : 1998. 11. 10. 압류 설정 목록 2 : 2023. 11. 20. 압류

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용당동 254-5	대	62.8966㎡ (19.03평) 290분의 190 지분 전부
건물	용당동 254-5	단층주택	24.48㎡ (7.41평)

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 "용당세관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대임.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 동하향 완경사지내 조성된 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 계단식 골목도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1) 토지의 지분면적과 별첨 "지적 및 건물개황도"상 제시외건물 기호㈀의 점용 면적을 고려할 때 제시외건물 기호㈀의 일부가 본건 지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 영향을 미칠 것으로 판단됨.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.
1)건물의 구조 세멘블록조 스레트지붕 단층로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 목재 및 샷시창호임.
2)이용상태 단독주택임.
3)설비내역 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 -- 5)공부와의 차이 없음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 기호(2) 건물 일부는 인접 토지상에 걸쳐 소재하는 것으로 사료되나, 본건 및 부근 토지들은 정비되지 않은 경사지대에 소재하고 있어 인접 토지와의 지적 경계 구분이 다소 불명확하므로 정확한 지적 경계 등은 정밀 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시길 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1974년12월27일	소유권
2005년7월20일	소유권
1975년7월16일	가등기
1998년11월10일	압류
2009년10월8일	압류
2022년7월4일	압류
2023년11월20일	압류
2024년3월4일	가압류	6,650,000원
2024년9월6일	압류
2024년9월24일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년7월20일	소유권
2023년11월20일	압류
2024년9월24일	강제경매
2024년10월16일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

토지 지상의 건물(본건 기호 2번) 및 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 매각에서 제외. 감정평가서에 따르면, 제시외 건물 기호(ㄱ) 일부가 본건 지상에 소재하여 본 건 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 영향을 미치고 있음. 최저매각가격은 제시외 건물을 감안한 가격임. 감정평가서에 따르면, 본건 기호(2) 건물 일부는 인접 토지상에 걸쳐 소재하는 것으로 사료되나 본건 및 부근 토지들은 정비되 지 않은 경사지대에 소재하고 있어 인접 토지와의 지적 경계 구분이 다소 불명확하므로 정확한 지적 경계 등은 정밀 측량이 수반되어야 할 것으로 판단됨.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	111,242,625원원	58,740,000원원	92%	1회회
12개월	111,242,625원원	58,740,000원원	92%	1회회

부산시 남구 용당동 주택 경매 ★ (최저입찰가: 1973만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-31	2025타경451	[주택] 남구 대연동 992-21 건물: 50.08평 토지(대지권): 24.50평	426,542,750원 298,579,900원	유찰 (1회)
	2026-03-24	2024타경110574	[주택] 남구 용당동 254-5 [법정지상권] 건물: 7.41평 토지(대지권): 19.03평	57,528,680원 19,732,300원	유찰 (3회)

소 재 지	부산광역시 남구 용당동 254-5
물건용도	주택
토지면적	62.90㎡(19.03평)
건물면적	24.48㎡(7.41평)
사건번호	2024타경110574
감정평가액	57,528,680원
최저입찰가	(34%) 19,732,300원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

사건번호 : 2024타경110574 (부산지방법원 부산동부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

남구 용당동의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 1973만원까지 떨어졌습니다.

부산시 남구 용당동 주택 경매 ★ (최저입찰가: 1973만원)