소 재 지	충청남도 천안시 서북구 성거읍
물건용도	대지
토지면적	53.38㎡(16.15평)
건물면적
사건번호	2025타경11478
감정평가액	15,518,520원
최저입찰가	(25%) 3,862,000원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰일은 2026.03.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 332일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 332일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 4. 1. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천흥리 263-19	대	46.2909㎡ (14.00평) 지분 11분의 2 전부
토지	천흥리 110-1	전	7.0909㎡ (2.14평) 지분 11분의 2 전부
제시외건물	천흥리 263-19	(ㄱ)주택	13.09 ㎡(3.96평) 제외
제시외건물	천흥리 263-19	(ㄴ)주택	5.45 ㎡(1.65평) 제외

1)위치 및 주위환경 대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '천흥마을' 내에 산재하여 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 섞여있는 지방도변농촌지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 대상물건 및 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 완경사지로서, ""주거용건부지""로 이용중입니다.
기호(2): 부정형의 평지로서, ""전(보통작물)""으로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1): 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2): 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구17)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구17)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 기호(1): 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하고 있습니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년2월26일	소유권
2025년2월26일	소유권
2025년2월26일	소유권
2025년2월26일	소유권
2025년2월26일	소유권
2025년4월1일	강제경매
2025년7월2일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외하는 제시외 지상건물(감정평가서상 ㈀,㈁)을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
* 일괄매각. * 목록2-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). * 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. * 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 제시외 1층에 시멘트벽돌조 건물과 2층에 조립식 건물이 각 1개동 있음 2) 오랫동안 사람이 거주하고 있지 않은 것으로 보임.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	74,422,000원원	59,880,000원원	80%	2회회
6개월	74,422,000원원	59,880,000원원	80%	2회회
12개월	657,353,000원원	432,990,000원원	73%	2회회

2026년 2월 추천경매 | 서북구 대지 | 토지 16.1평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-31	2025타경12260	[대지] 천안시 서북구 불당동 1585 토지(대지권): 116.64평	1,226,208,000원 858,346,000원	유찰 (1회)
	2026-03-30	2025타경11469	[대지] 천안시 서북구 입장면 상장리 토지(대지권): 323.68평	669,710,000원 468,797,000원	유찰 (1회)
	2026-03-30	2025타경11546	[대지] 천안시 서북구 두정동 743-1 토지(대지권): 150.55평	1,084,986,000원 531,643,000원	유찰 (2회)
	2026-03-16	2025타경11478	[대지] 천안시 서북구 성거읍 천흥리 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 16.15평	15,518,520원 3,862,000원	유찰 (3회)

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 성거읍
물건용도	대지
토지면적	53.38㎡(16.15평)
건물면적
사건번호	2025타경11478
감정평가액	15,518,520원
최저입찰가	(25%) 3,862,000원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

사건번호 : 2025타경11478 (대전지방법원 천안지원)

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충남 천안시 서북구 성거읍에 있는 대지 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 53.4㎡(16.1평)

2026년 2월 추천경매 | 서북구 대지 | 토지 16.1평