소 재 지	경상남도 거창군 남상면 대산리
물건용도	대지
토지면적	146.00㎡(44.17평)
건물면적
사건번호	2025타경10158
감정평가액	9,800,000원
최저입찰가	(70%) 6,860,000원
입 찰 일	2026.01.09(금) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2026.01.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 12. 5. 가압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대산리 605	대	146㎡ (44.17평)

1)위치 및 주위환경 이 건은 경상남도 거창군 남상면 대산리 소재 '가곡마을회관' 북서측(기호1), 남동측(기호2), 서측(기호3) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 묘지로 이용중입니다.
기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.
기호(3) 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1) 서측으로 노폭 약2~3m 내외의 포장도로가 소재하고 있으나, 고저차이가 있습니다.
기호(2) 맹지입니다.
기호(3) 북측 및 서측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1~3) 계획관리지역,가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,＜추가기재＞문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 입니다.
6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 제시외건물 및 제시외분묘 2기가 소재합니다.
기호(3) 지상에 제시외건물이 소재하며, 일부 타지상에 걸쳐 소재합니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 :기호(3)지상의 제시외건물(ㄴ)은 일반건축물대장상(타인소유)에 등재되어 있습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월27일	소유권
2024년12월5일	가압류	13,889,140원
2025년2월17일	강제경매
2025년5월20일	가압류	73,650,164원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

감정서상 제시외 건물 매각 제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 감정서상 제시외 건물((ㄴ), (ㄷ), (ㄹ))은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 토지 지상 제시외 건물(ㄴ)은 일반건축물관리대장상(타인소유)에 등재되어 있으며, 일부 타지상(대산리 606번지)에 걸쳐 소재함 - 토지 지상 제시외 건물(ㄷ, ㄹ)은 일부 타지상(대산리 1512번지)에 걸쳐 소재함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	29,125,200원원	18,520,000원원	65%	3회회
6개월	24,135,320원원	15,212,200원원	66%	2.6회회
12개월	32,608,671원원	15,500,143원원	61%	3회회

294만원 저렴한 거창군 남상면 ☆ 대지 경매로 사도 되나?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-09	2025타경10182	[대지] 거창군 가조면 일부리 1350 토지(대지권): 210.75평	241,058,200원 168,741,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경10158	[대지] 거창군 남상면 대산리 605 [법정지상권] 토지(대지권): 44.17평	9,800,000원 6,860,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2025타경10175	[대지] 거창군 남상면 둔동리 1501-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 104.06평	15,400,000원 9,856,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경12314	[대지] 거창군 위천면 모동리 771-7 [법정지상권] 토지(대지권): 54.15평	9,308,600원 5,213,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경10103	[대지] 거창군 주상면 남산리 744 [법정지상권] 토지(대지권): 17.85평	3,711,100원 2,375,000원	재진행 (2회)

소 재 지	경상남도 거창군 남상면 대산리
물건용도	대지
토지면적	146.00㎡(44.17평)
건물면적
사건번호	2025타경10158
감정평가액	9,800,000원
최저입찰가	(70%) 6,860,000원
입 찰 일	2026.01.09(금) 10:00

사건번호 : 2025타경10158 (창원지방법원 거창지원)

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