소 재 지	경상북도 구미시 원평동 964-37
물건용도	대지
토지면적	363.75㎡(110.03평)
건물면적
사건번호	2024타경18863
감정평가액	192,787,500원
최저입찰가	(49%) 94,465,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2092)입니다.
입찰일은 2026.01.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 192,787,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,130,410원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 385일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 385일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.07.01. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	원평동 964-37	대	363.75㎡ (110.03평) 지분 4분의 1 전부

1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "도량교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 고물상 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 주거기타(성수자원:고물상)로 이용 중임.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 하천구역 ＜하천법＞ 6)제시목록 외의 물건 "사진" 참조 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년12월15일	소유권
2014년12월15일	소유권
2018년9월19일	소유권
2014년12월15일	소유권
2024년7월1일	근저당권	75,000,000원
2024년12월18일	가압류	316,149,040원
2024년12월20일	임의경매
2025년1월15일	가압류	223,118,453원
2025년1월16일	가압류	22,802,860원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 및 컨테이너, 계근대 매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음). 공유자 우선매수권 있음(공유자 우선매수권행사를 1 회로 제한하는 특별매각조건 있음).

[부동산 현황조사서 비고란]
ㄱ. 본건은 고물상으로 이용중이고, 사진과 같이 고물이 적재되어 있음 ㄴ. 사진과 같이 `제시외 건물 및 컨테이너, 계근대` 등이 소재함 ㄷ. 위 ㄱ. ㄴ의 고물 및 제시외 건물, 컨테이너, 계근대는 임차인 시설하였고, 제시외 건물은 공유자 최애리 명의로 등재하였다고 함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	146,793,000원원	64,740,200원원	43%	2.8회회
6개월	326,181,722원원	110,334,556원원	44%	2.9회회
12개월	376,428,179원원	141,321,923원원	42%	3회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-21	2024타경18863	[대지] 구미시 원평동 964-37 [법정지상권] 토지(대지권): 110.03평	192,787,500원 94,465,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경3373	[대지] 구미시 옥계동 1166 토지(대지권): 80.13평	301,456,200원 103,399,000원	유찰 (3회)
	2026-01-22	2024타경3298	[대지] 구미시 봉곡동 172-7 토지(대지권): 59.99평	297,450,000원 102,025,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2024타경16522	[대지] 구미시 황상동 397 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 21.06평	26,460,000원 4,446,000원	유찰 (5회)

소 재 지	경상북도 구미시 원평동 964-37
물건용도	대지
토지면적	363.75㎡(110.03평)
건물면적
사건번호	2024타경18863
감정평가액	192,787,500원
최저입찰가	(49%) 94,465,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

사건번호 : 2024타경18863 (대구지방법원 김천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

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