소 재 지	경상북도 경주시 내남면 명계리
물건용도	전
토지면적	4,278.00㎡(1,294.10평)
건물면적
사건번호	2025타경330
감정평가액	418,953,000원
최저입찰가	(49%) 205,287,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 770-4361)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 364일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 364일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록2,3,4: 2018.1.9. 근저 당권 설정 목록5,6: 2018.9.7. 근저당 권

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	명계리 625	전	195㎡ (58.99평)
	명계리 628	창고용지	354㎡ (107.09평)
	명계리 630	전	2043㎡ (618.01평)
	명계리 622-1	전	1207㎡ (365.12평)
	명계리 626	대	479㎡ (144.90평)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월9일	소유권
2018년1월9일	근저당권	130,000,000원
2018년1월9일	지상권
2022년2월22일	압류
2022년5월25일	압류
2022년6월10일	압류
2022년9월20일	압류
2025년2월24일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록2,4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록6의 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물 있으며(법정지상권 성립여지 있음), 이를 감안한 가격임. 목록5는 맹지임. 목록2는 지목이 "전"이나 현황 일부 "도로"임. 목록4,5 토지상에 이동 및 철거 용이한 컨테이너 박스 소재하며 매각제외.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	219,377,456원원	79,364,976원원	32%	4회회
6개월	214,968,265원원	95,163,342원원	46%	2.9회회
12개월	210,974,463원원	93,910,436원원	47%	2.8회회

경주시 내남면 전 경매물건 ☆ 감정가 4억 1895만원 | 1,294.1평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-24	2025타경10660	[전] 경주시 감포읍 감포리 419 토지(대지권): 716.62평	827,757,000원 827,757,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경10648	[전] 경주시 서면 사라리 554 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,035.05평	693,628,000원 693,628,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경10635	[전] 경주시 외동읍 모화리 644 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 101.85평	36,027,970원 36,027,970원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경10524	[전] 경주시 현곡면 금장리 155 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.13평	43,361,000원 43,361,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경507	[전] 경주시 안강읍 노당리 66-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 305.83평	179,958,000원 179,958,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경507	[전] 경주시 안강읍 노당리 62 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 284.65평	132,681,000원 132,681,000원	신건 (0회)
	2026-03-17	2025타경461	[전] 경주시 강동면 왕신리 1361-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 530.89평	159,006,000원 111,304,000원	유찰 (1회)
	2026-03-10	2025타경10581	[전] 경주시 천군동 1000 [유치권] 토지(대지권): 162.75평	346,480,000원 242,536,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경10420	[전] 경주시 감포읍 팔조리 939-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 414.73평	160,407,000원 112,285,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경475	[전] 경주시 천북면 동산리 83 토지(대지권): 1,256.89평	1,455,964,000원 1,019,175,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경471	[전] 경주시 건천읍 송선리 624-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 431.37평	71,300,000원 49,910,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경391	[전] 경주시 감포읍 오류리 462 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 782.87평	297,620,000원 208,334,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2021타경813	[전] 경주시 강동면 단구리 433 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 465.85평	49,280,000원 34,496,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2021타경813	[전] 경주시 강동면 단구리 334 [농지취득자격증명] 건물: 0.93평 토지(대지권): 101.94평	53,624,400원 37,537,000원	유찰 (1회)
	2026-03-24	2025타경370	[전] 경주시 외동읍 구어리 765-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 775.31평	439,649,000원 215,428,000원	유찰 (2회)

소 재 지	경상북도 경주시 내남면 명계리
물건용도	전
토지면적	4,278.00㎡(1,294.10평)
건물면적
사건번호	2025타경330
감정평가액	418,953,000원
최저입찰가	(49%) 205,287,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

사건번호 : 2025타경330 (대구지방법원 경주지원)

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대구지방법원 경주지원에서 진행 중인 사건번호 2025타경330의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 529만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

경주시 내남면 전 경매물건 ☆ 감정가 4억 1895만원 | 1,294.1평