소 재 지	전라남도 영암군 삼호읍 망산리
물건용도	과수원
토지면적	3,210.00㎡(971.03평)
건물면적
사건번호	2025타경50858
감정평가액	163,710,000원
최저입찰가	(56%) 91,678,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270- 6691)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.04.24. 가압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	망산리 646-20	과수원	3210㎡ (971.03평)
제시외건물	망산리 646-20	보일러실	12 ㎡(3.63평) 제외
	망산리 646-20	창고	135 ㎡(40.84평) 제외
	망산리 646-20	창고	135 ㎡(40.84평) 제외
	망산리 646-20	차양막	44 ㎡(13.31평) 제외

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년6월5일	소유권
2023년4월24일	가압류	400,000,000원
2023년6월8일	가압류	519,067,488원
2023년6월8일	가압류	125,184,046원
2023년6월14일	가압류	521,778,080원
2023년6월14일	가압류	92,078,485원
2024년8월1일	압류
2025년2월6일	강제경매
2025년5월12일	압류
2025년5월16일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-지적도상 맹지임 -제시외 건물, 비닐하우스 및 제시외 수목 매각 제외 -특별매각조건 있음(이 사건 토지취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가 매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함)

[부동산 현황조사서 비고란]
▷ 본건(기호1) 지상위에 별첨 사진과 같이 본건(2-가) 및 제시외건물(조적조 판넬지붕 단층 주택일부, ㄴ:조적조 판넬지붕 단층 주택일부, ㄷ:조립식 판넬조 단층 보일러실)이 소재하며 본건의 종물 및 부합물로 판단됨. ▷ 본건(기호3) 지상위에 별첨 사진과 같이 제시외(ㄹ:경량철골조 판넬지붕 단층 보일러실, ㅁ:판넬조 판넬지붕 단층창고, ㅂ:판넬조 판넬지붕 단층창고, ㅅ:경량철골조 판넬지붕 단층 차양막, ㅇ:비닐하우스, ㅈ:철재 휀스)가 시설 및 설치되어 있으나 관계자를 만날 수 없어 소유 및 점유관계를 파악하지 못하였으며, 건축물대장에 미등재되어 있는 미등기 건물임. ▷ 본건(기호3) 일부 지상위에 식재자 미상의 조경수목 수그루 식재되어 있음. ▷ 본건(기호3)은 공부상 `과수원`이나 현황결과 일부 `전`으로 이용중이고, 인접지(삼호읍 녹색로 1496-18)의 공장에서 본건지상위에 소재한 제시외건물(ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ)을 이용중인 것으로 추정되나 폐문부재하여 관계자를 만날수 없어 자세한 이용관계 및 점유관계를 파악하지 못하였음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	85,921,179원원	47,770,039원원	53%	3.1회회
6개월	90,647,250원원	51,739,744원원	53%	3.2회회
12개월	84,188,389원원	50,340,606원원	55%	3회회

전남 영암군 삼호읍 과수원경매, 1억 6371만원대 전남 영암군 삼호읍 법원경매 물건입니다. ♬ 971.0평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경51007	[과수원] 영암군 영암읍 역리 411 토지(대지권): 894.80평	491,228,000원 343,860,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경50858	[과수원] 영암군 삼호읍 망산리 646-20 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 971.03평	163,710,000원 91,678,000원	유찰 (2회)

소 재 지	전라남도 영암군 삼호읍 망산리
물건용도	과수원
토지면적	3,210.00㎡(971.03평)
건물면적
사건번호	2025타경50858
감정평가액	163,710,000원
최저입찰가	(56%) 91,678,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

사건번호 : 2025타경50858 (광주지방법원 목포지원)

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