소 재 지	충청남도 홍성군 서부면 궁리
물건용도	임야
토지면적	13,190.00㎡(3,989.98평)
건물면적
사건번호	2025타경15546
감정평가액	174,606,000원
최저입찰가	(34%) 59,890,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.2.18. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	궁리 산2	임야	1388㎡ (419.87평)
토지	궁리 산3	임야	11802㎡ (3,570.11평)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년9월20일	소유권
2000년5월16일	소유권
2025년2월18일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

- 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음 - 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록1. 지상과 인접지번 지상에 제시외 비닐하우스 매각 제외 - 목록2. 지상에 폐가(공가) 매각 제외 - 목록1.2. 분묘 소재할 수 있으므로 별도 확인을 요함 - 목록1.2. 지목 '임야'이나 현황 일부 '전, 도로 등'으로 이용 중 - 목록2. 지적 및 현황 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1,2번 부동산은 연접해있고 현황 `임야`이며 수목이 우거져 육안으로 확인되지않는 분묘가 소재할 수 있으니 추후 확인을 요함. - 1번 부동산 일부 지상은 `전`으로 쓰이고 있으며 남측 지상에

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	87,815,333원원	31,282,333원원	43%	3.3회회
6개월	144,336,457원원	54,356,333원원	38%	3.5회회
12개월	213,785,947원원	80,530,877원원	49%	3회회

감정 1억 7461만원 → 최저 5989만원!! 서부면 임야 경매 시작한데요 (토지 3,990.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-17	2025타경15886	[임야] 홍성군 구항면 지정리 496-70 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,214.43평	278,640,000원 278,640,000원	신건 (0회)
	2026-04-14	2025타경15678	[임야] 홍성군 홍북읍 노은리 산5-1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 2,819.91평	223,728,000원 156,610,000원	유찰 (1회)
	2026-03-31	2025타경15654	[임야] 홍성군 홍동면 금평리 산57-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 533.01평	38,056,000원 18,647,000원	유찰 (2회)
	2026-04-14	2025타경1010	[임야] 홍성군 서부면 광리 산40 토지(대지권): 749.90평	59,496,000원 20,407,000원	유찰 (3회)
	2026-03-31	2025타경15556	[임야] 홍성군 갈산면 신안리 산14-9 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,121.80평	425,904,000원 102,260,000원	유찰 (4회)
	2026-03-17	2024타경20082	[임야] 홍성군 광천읍 광천리 162-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 99.83평	32,010,000원 7,686,000원	유찰 (4회)
	2026-03-31	2024타경21870	[임야] 홍성군 장곡면 월계리 산190-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,720.15평	125,439,600원 14,758,000원	유찰 (6회)
	2026-04-07	2025타경412	[임야] 홍성군 광천읍 벽계리 산116-3 토지(대지권): 5,729.96평	121,228,800원 9,984,000원	유찰 (7회)
	2026-04-14	2024타경3063	[임야] 홍성군 결성면 형산리 441-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,018.35평	175,130,000원 14,260,000원	유찰 (7회)

소 재 지	충청남도 홍성군 서부면 궁리
물건용도	임야
토지면적	13,190.00㎡(3,989.98평)
건물면적
사건번호	2025타경15546
감정평가액	174,606,000원
최저입찰가	(34%) 59,890,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

사건번호 : 2025타경15546 (대전지방법원 홍성지원)

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이번 경매는 홍성군 서부면 궁리의 임야 물건이며, 감정가의 34% 수준에 입찰 가능합니다.

감정 1억 7461만원 → 최저 5989만원!! 서부면 임야 경매 시작한데요 (토지 3,990.0평)