소 재 지	전라남도 영암군 군서면 월곡리
물건용도	전
토지면적	1,062.00㎡(321.26평)
건물면적
사건번호	2024타경58269
감정평가액	52,038,000원
최저입찰가	(36%) 18,651,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6694)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 52,038,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 7,345,205원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 462일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 462일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 24.9.10 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월곡리 378-89	전	1062㎡ (321.26평)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년9월9일	소유권
2024년9월10일	근저당권	10,000,000원
2024년12월11일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지상에 연고자 미상의 분묘 소재함 지상 소재 수목은 매각 제외 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 기호(1) 목적물은 현황결과 별첨 현황사진과 같이 `묘지`의 용도로 이용 중인 것으로 보이며, 일부 지상에 위와 같이 본건 기호(1,2) 목적물 토지의 소유자라 주장하는 성명미상의 남성이 동인 가족 및 친척들의 조상이 연고자라고 주장하는 `분묘`가 수기 소재하며, 동인들의 가족이 다같이 식재 및 소유자라 주장하는 `수목`이 수그루 소재함. - 본건 기호(2) 목적물은 현황결과 별첨 현황사진과 같이 `휴경지` 상태임. - 본건 기호(1,2) 목적물은 지적경계가 불분명하여 개략적으로 조사하였으며, 정확한 지적경계에 대해서는 측량조사가 필요하다고 사료됨.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	111,199,978원원	55,940,619원원	53%	3.2회회
6개월	111,223,706원원	58,987,742원원	49%	3.5회회
12개월	96,234,011원원	55,021,993원원	54%	3.1회회

군서면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 321.3평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-06	2025타경51000	[전] 영암군 금정면 안노리 357 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 879.97평	86,661,000원 48,530,000원	유찰 (2회)
	2026-04-06	2025타경351	[전] 영암군 삼호읍 용앙리 59-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 132.19평	39,930,000원 27,951,000원	유찰 (1회)
	2026-03-30	2025타경51350	[전] 영암군 신북면 갈곡리 896-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,211.58평	175,464,000원 122,825,000원	재진행 (1회)
	2026-04-20	2025타경51029	[전] 영암군 삼호읍 산호리 1353-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 123.12평	10,989,000원 5,626,000원	유찰 (3회)
	2026-03-16	2025타경50949	[전] 영암군 신북면 유곡리 72-40 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 38.28평	7,243,500원 3,245,000원	유찰 (4회)
	2026-04-20	2024타경57815	[전] 영암군 시종면 구산리 392-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 266.50평	17,210,910원 7,710,000원	유찰 (3회)
	2026-04-06	2024타경58269	[전] 영암군 군서면 월곡리 378-89 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 321.26평	52,038,000원 18,651,000원	유찰 (4회)
	2026-04-20	2024타경53899	[전] 영암군 군서면 월곡리 378-69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,994.38평	213,898,000원 95,826,000원	유찰 (3회)
	2026-03-30	2025타경50888	[전] 영암군 삼호읍 용앙리 359-7 토지(대지권): 281.02평	244,548,000원 136,947,000원	재진행 (2회)
	2026-04-20	2024타경54755	[전] 영암군 군서면 월곡리 378-90 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 83.72평 토지(대지권): 1,717.29평	655,921,400원 293,853,000원	유찰 (3회)
	2026-03-23	2024타경53004	[전] 영암군 신북면 월평리 342 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 176.02평	7,855,515원 1,442,000원	재진행 (7회)

소 재 지	전라남도 영암군 군서면 월곡리
물건용도	전
토지면적	1,062.00㎡(321.26평)
건물면적
사건번호	2024타경58269
감정평가액	52,038,000원
최저입찰가	(36%) 18,651,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

사건번호 : 2024타경58269 (광주지방법원 목포지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 전남 영암군 군서면 월곡리의 전 경매건입니다.

군서면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 321.3평