소 재 지	부산광역시 연제구 연산동 68-5
물건용도	임야
토지면적	442.00㎡(133.71평)
건물면적
사건번호	2024타경65593
감정평가액	1,082,900,000원
최저입찰가	(49%) 530,621,000원
입 찰 일	2025.11.19(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.21. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연산동 68-5	임야	442㎡ (133.71평)
제시외건물	연산동 68-5	창고	약 6 (매각에서 제외) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산 연제경찰서" 남동측 직선거리 약 120m 지점에 위치하고 있는 토지로서, 인근 주변은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼재지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.
2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 인근지세는 완경사(일부 계단식 완경사)를 이루고 있으며, 조사시점 현재 채소류(상추,파, 무우)를 경작하고 있으나 일시적인 이용상황 으로 판단되며 용도지역 및 주변토지의 이용상황으로 보아 주거나지에 준하는 상태임.
4)인접 도로상태 본건 북동측으로는 약 7m 내외 폭의 포장도로, 북서측으로는 약 3m 내외 폭의 포장도로 에 각각 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역 , 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)
＜건축법＞, 교육환경보호구역(상대정화구역)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지 (2018-12-28)＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 상에 제시외건물(판넬조 판넬지붕, 면적 약 6㎡ : 창고)이 소재하고 있으나 구조 및 이용상황 등으로 보아 철거가 용이하고 경제적 가치가 희박하므로 평가대상 에서 제외하였음.
7)공부와의 차이 본건의 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 주거나지 상태임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1984년7월13일	소유권
1984년7월13일	소유권
2024년11월21일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
제시외창고 매각에서 제외. 감정평가서에 따르면, 위 제시외창고는 철거가 용이해 보인다고 하며, 법정지상권 유무 등은 낙찰자가 확인하기 바람. 현황은 주거나지 상태임

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 토지는 육안으로 경계를 정확히 구분할 수 없었으나,

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

부산시 연제구 연산동 임야 133.7평 10억 8290만원에 경매물건으로 나와~

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-19	2024타경5980	[임야] 연제구 연산동 1824-87 토지(대지권): 8.05평	33,262,500원 5,590,410원	유찰 (5회)
	2025-12-31	2024타경3014	[임야] 연제구 연산동 산160-15 [법정지상권] 토지(대지권): 845.19평	304,266,600원 212,986,620원	재진행 (1회)

소 재 지	부산광역시 연제구 연산동 68-5
물건용도	임야
토지면적	442.00㎡(133.71평)
건물면적
사건번호	2024타경65593
감정평가액	1,082,900,000원
최저입찰가	(49%) 530,621,000원
입 찰 일	2025.11.19(수) 10:00

사건번호 : 2024타경65593 (부산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

부산지방법원에서 진행되는 2024타경65593, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

부산시 연제구 연산동 임야 133.7평 10억 8290만원에 경매물건으로 나와~