소 재 지	강원특별자치도 횡성군 공근면 창봉리
물건용도	토지(임야)
토지면적	288,965.00㎡(87,411.91평)
건물면적
사건번호	2024타경400922
감정평가액	588,998,800원
최저입찰가	(67%) 392,575,000원
입 찰 일	2025.09.22(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 원주지원(☎ 033-738-1123)입니다.
입찰일은 2025.09.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
목록3 을구 1번 지상권설정등기(1995.12.11.등기, 지상권자:한국전력공사, 목적:철탑 및 송전선의 건설과 소유)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 588,998,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 102,490,020원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 563일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 563일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012.05.10. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	창봉리 산214-4	임야	1168㎡ (353.32평)
	창봉리 366-4	전	6023㎡ (1,821.96평)
	창봉리 산214-1	임야	281774㎡ (85,236.64평)

1)위치 및 주위환경 강원특별자치도 횡성군 공근면 창봉리 소재 "창봉리 마을회관" 북측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 자연림 등으로 형성된 산림지대로서, 전반적인 주위환경은 보통시됨.
2)교통상황 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 부존재 하는바, 제반 교통상황은 다소 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형 완경사의 토지로서 자연림 등으로 이용중임.
기호(2) 부정형 완경사의 토지로서 전(휴경지) 등으로 이용중임.
기호(3) 부정형 급경사의 토지로서 자연림 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 노폭 약2m-3m 내외의 진출입로가 소재함.
기호(3) 지적도상 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호(2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지 기호(3) 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리:2000m이하))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 6. 그 밖의 사항 참조.
7)공부와의 차이 해당사항 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2016년11월24일	근저당권	486,000,000원
2012년5월10일	소유권
1995년12월11일	지상권
2012년5월10일	근저당권	130,000,000원
2012년5월10일	지상권
2013년12월31일	근저당권	58,500,000원
2020년2월11일	압류
2020년7월22일	압류
2020년8월25일	압류
2021년3월4일	가압류	15,000,000원
2023년5월1일	가압류	7,002,252원
2024년2월20일	임의경매
2024년2월29일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

목록3 을구 1번 지상권설정등기(1995.12.11.등기, 지상권자:한국전력공사, 목적:철탑 및 송전선의 건설과 소유)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로
보는 지상권

목록 3 지상에 제시외 건물이 소재함(지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립여부는 불분명) 토지 지상에 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘가 소재한다면 분묘기지권 성립여지 있음)

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 반환하지 않음, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당관서에 미리 발급 문의 요함) 목록3 지상에 소재하는 제시외 건물 등(주택, 창고, 정자, 컨테이너 등)은 매각에서 제외함 토지 지상의 분묘 소재 여부는 입찰시 확인 요함 목록3 토지는 건물신축신고(2018-허가민원과-신축신고-119, 건축행정시스템 세움터 기준) 되어있으나 허가의 유효여부 및 신 축가능 여부 등은 경매 진행시 재확인 요함 최저매각가격은 철탑 및 제시외 건물 등 소재로 인하여 제한받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
기 타 육안으로 관측되지 않은 분묘 소재 가능성 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	41,568,000원원	31,100,000원원	75%	2회회
6개월	121,584,000원원	68,880,000원원	64%	2회회
12개월	581,255,275원원	190,707,503원원	44%	3.3회회

1억 9642만원 저렴한 횡성군 공근면 ☆ 토지(임야) 경매 분석합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-09-15	2024타경3376	[임야] 횡성군 서원면 금대리 산11 [분묘기지권] 토지(대지권): 9,689.98평	129,733,650원 129,733,700원	신건 (0회)
	2025-09-15	2024타경3291	[임야] 횡성군 둔내면 두원리 산32-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,219.21평	216,950,000원 216,950,000원	신건 (0회)
	2025-09-22	2024타경400922	[임야] 횡성군 공근면 창봉리 산214-4 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 87,411.91평	588,998,800원 392,575,000원	유찰 (1회)
	2025-09-22	2024타경711	[임야] 횡성군 우천면 정금리 산153-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,949.98평	24,380,000원 17,066,000원	유찰 (1회)
	2025-09-15	2024타경1097	[임야] 횡성군 둔내면 석문리 610-3 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 8,416.46평	229,565,800원 55,119,000원	유찰 (4회)
	2025-04-28	2024타경406548	[임야] 횡성군 강림면 강림리 산182 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,501.31평	39,704,000원 39,704,000원	유찰 (1회)
	2025-10-13	2021타경505406	[임야] 횡성군 횡성읍 학곡리 산42 [분묘기지권] 토지(대지권): 17,759.47평	258,319,600원 30,391,000원	유찰 (6회)

소 재 지	강원특별자치도 횡성군 공근면 창봉리
물건용도	토지(임야)
토지면적	288,965.00㎡(87,411.91평)
건물면적
사건번호	2024타경400922
감정평가액	588,998,800원
최저입찰가	(67%) 392,575,000원
입 찰 일	2025.09.22(월) 10:00

사건번호 : 2024타경400922 (춘천지방법원 원주지원)

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