소 재 지	전라남도 나주시 석현동 97-1
물건용도	공장
토지면적	2,685.00㎡(812.21평)
건물면적	920.30㎡(278.39평)
사건번호	2024타경72859
감정평가액	801,912,800원
최저입찰가	(36%) 287,406,000원
입 찰 일	2026.01.29(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1672)입니다.
입찰일은 2026.01.29입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 575일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 575일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.05.29. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석현동 97-1	공장용지	2160㎡ (653.40평)
	석현동 98-2	대	185㎡ (55.96평)
	석현동 97-3	대	340㎡ (102.85평)
건물	석현동 97-1	단층 공장 철골조	418.6㎡ (126.63평)
제시외건물	석현동 97-1	사무실	36 ㎡(10.89평) 포함
	석현동 97-1	창고	268.8 ㎡(81.31평) 포함
	석현동 97-1	창고	175.9 ㎡(53.21평) 포함
	석현동 97-1	기계기구	포함
	석현동 98-2	휴게실	21 ㎡(6.35평) 포함

1)위치 및 주위환경 전라남도 나주시 석현동 소재 산정마을 북측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지, 소규모공장 등이 혼재하는 근교농촌지대임.
2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하고 노선버스편 등 대중교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 공히 유사사다리형 평지로서 소규모공장 및 휴게시설부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 공히 남서측으로 폭 약 3-4m 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1,3,4 : 도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의가 축)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 본건 지상에‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하는 바 개략적 인 실측면적으로 평가하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.
- 기호 3,4 지상에 식재된 피라칸다, 편백, 금송, 남천, 배롱나무, 단풍나무, 홍가시나무, 연필향나무, 돈나무, 황금편백, 호랑가시나무, 장미, 복숭아나무, 사과나무, 꽝꽝이, 은 목서, 삼색버드나무 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.
- 기호 1 지상에 소재하는 이동가능한 콘테이너 2동은 평가에서 제외하였음.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 미상임.
1)건물의 구조 기호 2 철골조 조립식판넬지붕 단층 구조로서 벽체 : 사이딩판넬잇기 바닥 : 에폭시도포 창호 : 샷시창호임.
기호 ㄱ,ㄹ : 조립식판넬조 판넬지붕 단층 구조임.
기호 ㄴ,ㄷ : 강관조 천막지붕 단층 구조임.
2)이용상태 공장 및 사무실, 휴게실임.
3)설비내역 기호 2에 급배수설비, 위생설비 되어 있음.
4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 기호 2의 화장실 부분은 조적조 판넬지붕 구조임.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 기계기구 기호 2는 해체되어 일부만 보관중인 바 이를 감안하여 평가하였음. - 제시외건물 기호 ㄱ-ㄷ은 일반건축물대장에 위반건축물로 등록되어 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년11월24일	소유권
2015년5월29일	근저당권	636,000,000원
2023년10월17일	가압류	199,100,000원
2024년2월5일	가압류	56,149,865원
2024년3월13일	가압류	20,000,000원
2024년3월21일	가압류	161,880,362원
2024년4월24일	가압류	7,871,392원
2024년5월29일	가압류	80,930,545원
2024년6월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2005년11월24일	소유권
2015년5월29일	근저당권	636,000,000원
2023년10월17일	가압류	199,100,000원
2024년2월5일	가압류	56,149,865원
2024년3월13일	가압류	20,000,000원
2024년3월21일	가압류	161,880,362원
2024년4월24일	가압류	7,871,392원
2024년5월29일	가압류	80,930,545원
2024년6월3일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목(피라칸다, 편백 등) 포함 - 목록1 지상에 매각에서 제외되는 이동가능한 컨테이너 2동 소재함 - 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함[ 목록2번은 일부설비만 현존] - 제시외 건물 ㄱ~ㄷ은 위반건축물로 별지 사실조회에 따르면 이행강제금이 부과된 상태임. - 푸른솔케미칼로부터 2024. 8. 12.자 금 110,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	920,755,410원원	636,914,333원원	41%	4.8회회
6개월	1,202,386,288원원	781,388,930원원	47%	4회회
12개월	1,250,544,509원원	777,061,059원원	47%	3.9회회

[전남 나주 경매] 공장 최저입찰가 2억 8741만원!

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경2741	[공장] 나주시 남평읍 서산리 660-1 건물: 393.23평 토지(대지권): 542.38평	848,027,500원 848,027,500원	신건 (0회)
	2026-01-29	2024타경72859	[공장] 나주시 석현동 97-1 [유치권] 건물: 278.39평 토지(대지권): 812.21평	801,912,800원 287,406,000원	유찰 (4회)
	2026-01-23	2024타경5729	[공장] 나주시 산포면 신도리 1302-1 건물: 580.80평 토지(대지권): 998.31평	2,385,011,400원 1,669,508,000원	재진행 (1회)

소 재 지	전라남도 나주시 석현동 97-1
물건용도	공장
토지면적	2,685.00㎡(812.21평)
건물면적	920.30㎡(278.39평)
사건번호	2024타경72859
감정평가액	801,912,800원
최저입찰가	(36%) 287,406,000원
입 찰 일	2026.01.29(목) 10:00

사건번호 : 2024타경72859 (광주지방법원)

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