소 재 지	부산광역시 사하구 괴정동 292-15
물건용도	대지
토지면적	30.00㎡(9.08평)
건물면적
사건번호	2024타경110884
감정평가액	78,000,000원
최저입찰가	(34%) 26,754,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1262)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 5개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 5번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 430일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 430일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 10. 29. 경매개시결 설정 정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	괴정동 292-15	대	30㎡ (9.08평)
제시외건물	괴정동 292-15	주택	57.6 ㎡(17.42평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 “동주여자중학교” 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 접근 불가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대티역)이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3-6) : 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1,2) : 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 1.5m 내외의 도로와 각각 접함.
기호(3,5) : 본건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
기호(4) : 본건 동측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접함.
기호(6) : 본건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1-5) : 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역(동주대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 기호(6) : 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(동주대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 기호(4-6) 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 미등기 제시외물건 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재함.
7)공부와의 차이 ㅡ 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건을 포함한 인근 지역 일대는 "괴정솔밭지역주택조합" 구역내 토지임.
1)건물의 구조 기호(가) : 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.
기호(나) : 블록조 스레트지붕 단층 건으로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.
2)이용상태 기호(가,나) : 주택임.
3)설비내역 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 ㅡ 5)공부와의 차이 ㅡ 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월8일	소유권
2024년10월29일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-제시외 건물(ㄷ) 매각제외 -토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

[부동산 현황조사서 비고란]
7번 목록 : 행정복지센터에서 발급한 전입세대확인서 지번에 해당

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	163,764,500원원	69,240,000원원	39%	3회회
6개월	223,028,772원원	68,496,000원원	32%	4.2회회
12개월	270,684,166원원	93,832,933원원	35%	4.4회회

사하구 대지경매 ★ 부산시 5125만원 싼 대지 (9.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2025타경229	[대지] 사하구 다대동 1134-1 [법정지상권] 토지(대지권): 25.11평	140,021,000원 140,021,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경101715	[대지] 사하구 신평동 168-2 토지(대지권): 12.20평	80,660,000원 80,660,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경101254	[대지] 사하구 괴정동 477-7 토지(대지권): 31.31평	342,585,000원 239,810,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경175	[대지] 사하구 괴정동 251-17 [법정지상권] 토지(대지권): 35.70평	122,480,000원 42,011,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2024타경5159	[대지] 사하구 신평동 311 토지(대지권): 163.96평	1,126,540,000원 386,404,000원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경110884	[대지] 사하구 괴정동 292-15 [법정지상권] 토지(대지권): 9.08평	78,000,000원 26,754,000원	유찰 (4회)
	2025-12-02	2024타경110884	[대지] 사하구 괴정동 1238-80 [법정지상권] 토지(대지권): 4.84평	42,400,000원 14,543,000원	유찰 (4회)
	2025-12-02	2024타경110884	[대지] 사하구 괴정동 1238-138 [법정지상권] 토지(대지권): 3.63평	29,880,000원 10,249,000원	유찰 (4회)

소 재 지	부산광역시 사하구 괴정동 292-15
물건용도	대지
토지면적	30.00㎡(9.08평)
건물면적
사건번호	2024타경110884
감정평가액	78,000,000원
최저입찰가	(34%) 26,754,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

사건번호 : 2024타경110884 (부산지방법원 부산서부지원)

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부산지방법원 부산서부지원에서 진행되는 2024타경110884, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

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