소 재 지	부산광역시 강서구 범방동 1664
물건용도	답
토지면적	3,150.00㎡(952.88평)
건물면적
사건번호	2024타경4521
감정평가액	425,250,000원
최저입찰가	(24%) 102,103,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1262)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
울구 3번 구분지상권설정등기(2016.08.25. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 419일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 419일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 7. 6. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	범방동 1664	답	3150㎡ (952.88평)
제시외건물	범방동 1664	창고	9 ㎡(2.72평) 제외

1)위치 및 주위환경 일련번호(1): 부산광역시 강서구 송정동 소재 "옥포마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
일련번호(2): 부산광역시 강서구 범방동 소재 "가동회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 창고, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 일련번호(1): 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
일련번호(2): 본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전기타로 이용중입니다.
일련번호(2): 북하향의 완경사지의 부정형의 토지로서 전 및 묵전으로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 지적도상 맹지이나, 인접필지(송정동 795-1번지)를 통해 접근 가능합니다.
일련번호(2): 지적도상 맹지입니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, ＜추가기재＞하천 및 하천에 인근한 지역인 경우 안전도시과(☎ 970-4682-4685) 별도 확인요합니다.
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 일반철도(저촉), 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, ＜추가기재＞하천에 관련한 사항은 항만수산과(☎ 970-4682-4685) 별도 확인요합니다.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(1): 별첨 지적개황도 참조(기호㉠-㉤) 바랍니다.
일련번호(2): 별첨 지적개황도 참조(기호㉥) 바랍니다.
7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년7월6일	소유권
2016년8월25일	지상권
2023년7월6일	근저당권	732,000,000원
2024년10월10일	가압류	100,000,000원
2024년10월29일	임의경매
2024년11월19일	가압류	151,676,987원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

울구 3번 구분지상권설정등기(2016.08.25. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로
보는 지상권

제시외 건물로 인한 법정지상권, 미확인 분묘로 인한 분묘기지권 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-제시외 창고(ㅂ) 매각 제외 -일부는 '일반철도' 저촉되어 이를 감안 평가, 일부 수종미상 채소류 경작, 나머지는 묵전임 -육안으로 확인되지 않는 분묘로 인해 분묘기지권 성립할 여지 있음 -을구 3번 구분지상권설정등기(2016.08.25. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수) -지적도상 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
1번목록 제시외로 추정되는 비닐하우스(

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	475,520,201원원	265,174,571원원	61%	2.1회회
6개월	873,388,828원원	418,669,006원원	55%	2.6회회
12개월	698,032,644원원	355,991,539원원	58%	2.6회회

범방동 답경매> 강서구 3억 2315만원 싼 답 ☆ 952.9평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2024타경112279	[답] 강서구 죽동동 520-13 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 746.27평	525,471,000원 525,471,000원	신건 (0회)
	2025-12-30	2024타경110792	[답] 강서구 강동동 1537 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 237.77평	225,410,000원 225,410,000원	신건 (0회)
	2025-12-30	2024타경108225	[답] 강서구 봉림동 837-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 96.06평	73,991,480원 73,991,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경595	[답] 강서구 식만동 468 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 899.94평	618,800,000원 618,800,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경112071	[답] 강서구 대저2동 3861-3 토지(대지권): 5.37평	30,352,500원 21,247,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경111610	[답] 강서구 대저1동 2398-2 토지(대지권): 239.88평	1,454,070,000원 1,017,849,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경111610	[답] 강서구 대저1동 806-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 962.86평	1,591,500,000원 1,114,050,000원	유찰 (1회)
	2025-12-30	2025타경100396	[답] 강서구 대저1동 3591-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 152.46평	967,281,000원 677,097,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경101238	[답] 강서구 죽동동 223-1 토지(대지권): 23.26평	97,724,610원 47,811,000원	유찰 (2회)
	2025-12-24	2024타경3689	[답] 강서구 송정동 538 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 635.86평	641,110,000원 314,144,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2023타경109856	[답] 강서구 대저1동 305-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 124.95평	181,751,790원 62,341,000원	유찰 (4회)
	2026-01-06	2024타경4521	[답] 강서구 범방동 1664 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 952.88평	425,250,000원 102,103,000원	유찰 (4회)
	2025-12-30	2024타경110150	[답] 강서구 강동동 2686 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,526.11평	1,392,420,000원 976,122,000원	재진행 (1회)

소 재 지	부산광역시 강서구 범방동 1664
물건용도	답
토지면적	3,150.00㎡(952.88평)
건물면적
사건번호	2024타경4521
감정평가액	425,250,000원
최저입찰가	(24%) 102,103,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

사건번호 : 2024타경4521 (부산지방법원 부산서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

이번에 소개할 경매물건은 부산시 강서구에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 1억 210만원입니다.

범방동 답경매> 강서구 3억 2315만원 싼 답 ☆ 952.9평