소 재 지	충청남도 청양군 남양면 대봉리
물건용도	전
토지면적	1,515.00㎡(458.29평)
건물면적
사건번호	2024타경469
감정평가액	86,355,000원
최저입찰가	(24%) 20,734,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 공주지원(☎ 041-840-5742)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 86,355,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 27,481,352원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 639일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 639일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.1.22. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대봉리 208-1	전	1515㎡ (458.29평)

1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 청양군 남양면 대봉리 소재 "대봉1리 마을회관" 북서측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농경지대임.
2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.
3)형태 및 이용상태 ·기호(1) : 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
·기호(2) : 부정형 평지로서 전, 묘지 등으로 이용 중임.
·기호(3) : 사다리형 평지로서 답으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 ·기호(1,2) : 본건 북측으로 폭 2m의 포장도로를 이용 중임.
·기호(3) : 본건 북측 및 남측으로 폭 2m의 포장도로를 이용 중임.
5)토지이용계획 및 제한상태 ·기호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m이내의 지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
·기호(3) : 농림지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(500m이내의 지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 하천구역＜하천법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1) 토지 지상에 붙임 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하는 바, 이를 개략적으로 실측 사정하여 평가하였으며, 제시외건물로 제한받는 단가를 후면 "감정평가명세표"에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.
7)공부와의 차이 본건 기호(1) 토지는 청양군청으로부터 2024년04월15일 발급된 일반건축물대장상 단독주택 2개동(블록구조/아연지붕 0㎡, 목조/아연지붕 0㎡)이 소재하는 것으로 등재되어 있으며 현재 기호(1) 토지에 소재하는 건물과 면적 확인이 불가능한 상태로서, 경매 진행시 참고 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년11월30일	소유권
2013년1월22일	근저당권	35,100,000원
2013년12월13일	근저당권	50,000,000원
2015년2월23일	가압류	8,127,569원
2024년4월2일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

지상에 분묘 수기 존재하며 이로인한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지상에 분묘 수기 존재하며 이로인한 법정지상권 성립여부 불분명 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한받는 단가임 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 공부상 전이나 현황 일부 묘지로 사용중

[부동산 현황조사서 비고란]
1)목록1번- 대지로써 주거용 건부지로 이용하고 있음. 2)목록2번- 전으로 이용하고 있으며 일부 휴경지 및 묘지로 이용하고 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	20,717,000원원	3,050,000원원	15%	6회회
6개월	62,820,631원원	16,089,933원원	23%	4.9회회
12개월	54,936,253원원	26,853,012원원	42%	3.5회회

충남 청양군 남양면 전 경매 (최저입찰가: 2073만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2024타경22254	[전] 청양군 청남면 동강리 363-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 610.14평	66,561,000원 46,592,700원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경1233	[전] 청양군 화성면 구재리 87 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 654.91평	82,270,000원 57,589,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경834	[전] 청양군 청양읍 벽천리 77-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 113.14평	19,448,000원 13,613,600원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경834	[전] 청양군 청양읍 벽천리 74 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 49.91평	8,580,000원 6,006,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경834	[전] 청양군 청양읍 벽천리 36-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 260.45평	44,772,000원 31,340,400원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경469	[전] 청양군 남양면 대봉리 208-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 458.29평	86,355,000원 20,734,000원	유찰 (4회)

소 재 지	충청남도 청양군 남양면 대봉리
물건용도	전
토지면적	1,515.00㎡(458.29평)
건물면적
사건번호	2024타경469
감정평가액	86,355,000원
최저입찰가	(24%) 20,734,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

사건번호 : 2024타경469 (대전지방법원 공주지원)

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2024타경469 사건의 전 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 24% 수준입니다.

충남 청양군 남양면 전 경매 (최저입찰가: 2073만원)