소 재 지	경기도 동두천시 동두천동 348-86
물건용도	대지
토지면적	252.00㎡(76.23평)
건물면적
사건번호	2025타경115
감정평가액	187,488,000원
최저입찰가	(34%) 64,308,000원
입 찰 일	2025.11.04(화) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 330일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 330일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.3.3. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동두천동 348-86	대	252㎡ (76.23평)
제시외건물	동두천동 348-86	계단실 및 창고	6.4 ㎡(1.94평) 제외

1)위치 및 주위환경 감정평가 대상토지는 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동양대학교 동두천캠퍼스" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 대부분 단독주택지대로 서측으로 동두천2일반산업단지가 소재 하며 주위환경 대체로 보통임.
2)교통상황 감정평가 대상토지까지 차량 출입이 가능하며, 동측 간선도로(중로) 변에 일반 노선버스 정류장이 근접하여 위치하고 있어 대중교통 상황 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 감정평가 대상토지는 인접 필지와 등고 평탄한 부저형의 토지로 "주거나지" 상태이나 장 기간 방치되어 있음.
4)인접 도로상태 감정평가 대상토지 동측으로 노폭 20m 이상의 중로가, 서측으로 노폭 4m 이상의 도로가 접하여 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-0 1)(전부제한구역){가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호 에 관한 법률}, 주거환경개선지구{도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법}, 배출시설설치제한지역{물환경보전밥}, 성장관리권역{수도권정비계획법}. 6)제시목록 외의 물건 "지적도" 참고 바람.
7)공부와의 차이 -.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월25일	소유권
2022년3월3일	근저당권	228,000,000원
2022년3월3일	지상권
2023년6월29일	압류
2024년1월25일	압류
2024년11월19일	가압류	47,583,701원
2024년11월26일	가압류	10,232,354원
2024년12월19일	가압류	6,628,276원
2025년1월13일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지상 컨테이너 및 제시외 ㉠ 계단실, 창고 매각 제외, 이를 감안한 토지 단가 520,000원/㎡, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성 립여부는 불명

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 토지는 평화로 도로변 주택가 가운데 위치하는 토지로 공부상 지목은 대지이나 현황은 나대지 상태로 보도블럭과 쓰레기 등이 나뒹굴고 있고 잡풀이 우거져 있으며, 지상에 제시외 컨테이너 1동이 소재함. - 인접한 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 육안으로는 알 수 없고 측량 등을 해야 알 수 있겠음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	147,780,000원원	63,000,000원원	43%	3회회
6개월	207,310,033원원	94,550,000원원	46%	2.8회회
12개월	398,534,825원원	178,709,722원원	42%	3.1회회

경기 경매추천 ▶ 대지 경매가 분석 ♣ 76.2평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경72941	[대지] 동두천시 상봉암동 294 토지(대지권): 262.27평	258,367,000원 258,367,000원	신건 (0회)
	2026-01-15	2023타경79209	[대지] 동두천시 상봉암동 140-1 토지(대지권): 539.12평	2,430,952,000원 583,671,000원	재진행 (4회)

소 재 지	경기도 동두천시 동두천동 348-86
물건용도	대지
토지면적	252.00㎡(76.23평)
건물면적
사건번호	2025타경115
감정평가액	187,488,000원
최저입찰가	(34%) 64,308,000원
입 찰 일	2025.11.04(화) 10:30

사건번호 : 2025타경115 (의정부지방법원)

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2025타경115 사건의 대지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 34% 수준입니다.

경기 경매추천 ▶ 대지 경매가 분석 ♣ 76.2평