소 재 지	충청북도 청주시 상당구 가덕면
물건용도	임야
토지면적	253,593.50㎡(76,712.03평)
건물면적
사건번호	2025타경50141
감정평가액	2,211,219,000원
최저입찰가	(41%) 911,572,000원
입 찰 일	2026.02.04(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7305)입니다.
입찰일은 2026.02.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 374일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 374일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1. 2022. 1. 20. 근 저당권 목록 2.3.4. 2022. 5 .2. 설정 근저당권 목록 5. 2022. 11. 25. 근 저당권

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	금거리 산2	임야	134058㎡ (40,552.55평)
	추정리 산1-1	임야	2246㎡ (679.42평)
	추정리 460	답	2281㎡ (690.00평)
	추정리 460-1	답	280.5㎡ (84.85평) 3/4 지분 전부
	추정리 산1	임야	114728㎡ (34,705.22평)
제시외건물	금거리 산2	비닐하우스	84 ㎡(25.41평) 제외
제시외건물	금거리 산2	농막	18 ㎡(5.45평) 제외

1)위치 및 주위환경 - 2)교통상황 - 3)형태 및 이용상태 - 4)인접 도로상태 - 5)토지이용계획 및 제한상태 - 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 1)건물의 구조 - 2)이용상태 - 3)설비내역 - 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년8월18일	소유권
2023년10월25일	소유권
2023년10월25일	소유권
2022년1월20일	근저당권	588,000,000원
2022년1월20일	지상권
2022년5월2일	근저당권	384,000,000원
2023년8월18일	근저당권	110,000,000원
2023년10월20일	압류
2024년3월29일	근저당권	463,960,000원
2024년7월25일	근저당권	65,000,000원
2024년11월27일	압류
2025년1월10일	임의경매
2025년4월9일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(목록 4.는 지분매각임). 목록 1. 지상에 소재하는 제시외 건물 등 매각 제외. 목록 3. 4. 는 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등의 개정으로 농취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자 격증명원의 발급관련 문의 후 입찰 요망) 목록 1. 2.의 최저매각가격은 토지소유권 제한(제시외 분묘 소재, 분묘기지권 성립 여 부 불분명)으로 인하여 제한받는 가격임. 목록 5에 대하여 2025. 7. 18.부로 김근형으로부터 공사대금 채권 금 218,100,000원을 위하여 유치권 있다는 신고 있으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025. 8. 14.부로 근저당권자 음성군산림조합으로부터 유치권배제 신청서 접수됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
-. 현황 임야이며

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	482,296,267원원	150,435,000원원	48%	4회회
6개월	360,052,236원원	132,384,271원원	42%	4.6회회
12개월	261,594,356원원	101,938,939원원	51%	4.3회회

[충북 청주 경매] 임야 최저경매가 9억 1157만원!

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-19	2025타경4025	[임야] 청주시 상당구 남일면 고은리 건물: 0.30평 토지(대지권): 811.31평	1,069,026,000원 748,318,000원	유찰 (1회)
	2026-02-12	2025타경4353	[임야] 청주시 상당구 남일면 신송리 [법정지상권] 토지(대지권): 251.96평	223,773,700원 113,007,000원	유찰 (1회)
	2026-02-12	2025타경3664	[임야] 청주시 상당구 운동동 산47 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,759.90평	1,047,255,000원 733,078,000원	유찰 (1회)
	2026-02-19	2025타경3565	[임야] 청주시 상당구 가덕면 청용리 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,500.42평	1,535,931,000원 752,605,000원	유찰 (2회)
	2026-02-04	2025타경51235	[임야] 청주시 상당구 가덕면 계산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,955.71평	546,052,000원 267,565,000원	유찰 (2회)
	2026-02-24	2025타경1149	[임야] 청주시 상당구 낭성면 귀래리 토지(대지권): 7,953.63평	108,116,700원 37,084,000원	유찰 (3회)
	2026-02-04	2025타경51191	[임야] 청주시 상당구 남일면 송암리 토지(대지권): 1,915.73평	252,654,000원 86,661,000원	유찰 (3회)
	2026-02-10	2025타경51060	[임야] 청주시 상당구 낭성면 추정리 토지(대지권): 22,737.72평	1,623,753,400원 556,946,000원	유찰 (3회)
	2026-02-10	2020타경7494	[임야] 청주시 상당구 미원면 종암리 [유치권] 토지(대지권): 4,968.71평	3,543,584,100원 1,736,355,000원	유찰 (11회)
	2026-02-19	2025타경2197	[임야] 청주시 상당구 가덕면 계산리 토지(대지권): 140.06평	15,279,000원 3,668,000원	유찰 (4회)
	2026-02-04	2025타경50141	[임야] 청주시 상당구 가덕면 금거리 [분묘기지권,농지취득자격증명,유치권] 토지(대지권): 76,712.03평	2,211,219,000원 911,572,000원	재진행 (2회)
	2025-01-08	2024타경60233	[임야] 청주시 상당구 문의면 도원리 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,340.03평	107,683,300원 107,683,300원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2020타경7494	[임야] 청주시 상당구 미원면 종암리 토지(대지권): 10,159.64평	3,452,814,600원 1,184,315,000원	유찰 (17회)

소 재 지	충청북도 청주시 상당구 가덕면
물건용도	임야
토지면적	253,593.50㎡(76,712.03평)
건물면적
사건번호	2025타경50141
감정평가액	2,211,219,000원
최저입찰가	(41%) 911,572,000원
입 찰 일	2026.02.04(수) 10:00

사건번호 : 2025타경50141 (청주지방법원)

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2회 유찰된 충북 청주 상당구 가덕면 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

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