소 재 지	경상북도 예천군 예천읍 우계리
물건용도	대지
토지면적	198.67㎡(60.10평)
건물면적
사건번호	2024타경71775
감정평가액	30,396,510원
최저입찰가	(8%) 2,504,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 상주지원(☎ 054-530-5551)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 565일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 565일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.5.8. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	우계리 497-2	대	198.67㎡ (60.10평) 2/3 지분 전부
제시외건물	우계리 497-2	주택	34.47 ㎡(10.43평) 제외
제시외건물	우계리 497-2	창고	13 ㎡(3.93평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 예천군 예천읍 우계리 소재 "농어촌공사예천지사" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 기존주택지대 로서, 주위 환경은 보통시됨.
2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄한 편이며, 현황 주거용부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나, 서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공장설립제한지역(공장설립제한지역){수도법)임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [(ㄱ) : "주택", (ㄴ) : "창고"].
7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년9월24일	소유권
2018년8월29일	소유권
2019년5월8일	근저당권	15,000,000원
2024년7월8일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

지상에 매각대상이 아닌 건물 소재로 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이며 지상에 소재한 제시외 건물은 매각에서 제외함(법정지 상권 성립여지 있음). 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실 효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,069,605원원	507,500원원	21%	5회회
6개월	1,363,654,953원원	435,197,527원원	29%	4회회
12개월	562,398,317원원	179,589,782원원	33%	3.9회회

예천군 예천읍 대지 경매물건 ☆ 감정가 3040만원 | 60.1평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-19	2024타경71744	[대지] 예천군 보문면 신월리 527 토지(대지권): 183.92평	29,184,000원 10,010,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2023타경71945	[대지] 예천군 호명읍 황지리 1050 토지(대지권): 131.62평	394,200,600원 135,211,000원	유찰 (4회)
	2026-02-10	2024타경71775	[대지] 예천군 예천읍 우계리 497-2 [법정지상권] 토지(대지권): 60.10평	30,396,510원 2,504,000원	유찰 (7회)
	2026-02-10	2024타경70536	[대지] 예천군 효자면 사곡리 127 토지(대지권): 10.41평	1,204,000원 143,000원	재진행 (6회)
	2026-03-10	2023타경1717	[대지] 예천군 예천읍 백전리 156-3 [법정지상권] 토지(대지권): 228.39평	211,400,000원 50,757,000원	재진행 (4회)

소 재 지	경상북도 예천군 예천읍 우계리
물건용도	대지
토지면적	198.67㎡(60.10평)
건물면적
사건번호	2024타경71775
감정평가액	30,396,510원
최저입찰가	(8%) 2,504,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

사건번호 : 2024타경71775 (대구지방법원 상주지원)

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감정가 3040만원, 7회 유찰된 경북 예천군 예천읍 우계리 대지의 최저입찰가는 250만원입니다.

예천군 예천읍 대지 경매물건 ☆ 감정가 3040만원 | 60.1평