소 재 지	울산광역시 중구 성안동 574-2
물건용도	답
토지면적	71.20㎡(21.54평)
건물면적
사건번호	2024타경111154
감정평가액	9,683,200원
최저입찰가	(24%) 2,325,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
을구 1번 구분지상권설정등기(2017. 12. 12.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 503일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 503일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 7. 8. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	성안동 574-2	답	71.2㎡ (21.54평) 15분의 1 지분 전부

1)위치 및 주위환경 울산광역시 중구 성안동 백양초등학교 북서측 인근에 소재하며 남측은 구획정리된 시가지 이며 북측은 개발제한구역으로 농경지, 산지 등이며 일부 주택 등 건물이 산재함.
2)교통상황 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.
3)형태 및 이용상태 부정형의 경사지로 일부 도로, 일부 전, 일부 선하지, 일부 경사지 등.
4)인접 도로상태 남측으로 왕복2차로에 접하며 북측 폭 3-4미터 정도의 농로가 본건내부도로와 연결되어 있으 며 연결부분은 방치되어 폭 1-2미터 정도임.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
7)공부와의 차이 지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1. 임대관계 미상임.
2. 구분지상권설정 2017년12월12일 목 적 전기공작물(송전선등)의 건설과 소유 범위 토지의 북쪽 송전선이 통과하는495㎡의 지표면의 상공18미터에서 48미터까지의 공중공간 존속기간 송전선로가 존속하는기간까지 지상권자 한국전력공사 3. 지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하며, 육안으로 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.
4. 본건은 위치가 특정되지 않은 공유토지의 지분평가로 전체를 기준으로 지분비율에 의해 평가하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월17일	소유권
1990년9월22일	소유권
1990년9월22일	소유권
2018년10월17일	소유권
2019년8월22일	소유권
2018년10월17일	소유권
2018년10월17일	소유권
2018년10월17일	소유권
2018년10월17일	소유권
2018년10월17일	소유권
2022년5월4일	소유권
2022년5월4일	소유권
2017년12월12일	지상권
2024년7월8일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

을구 1번 구분지상권설정등기(2017. 12. 12.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요. 4. 본건 토지의 일부 공중공간에 구분지상권이 성립함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 단차가 있는 토지로 일부는 도로, 일부는 절개지(법면)임. 일부는 경작중인 전이며 일부는 휴경지임. 토지의 정확한 면적 및 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	125,411,015원원	60,477,500원원	39%	3회회
6개월	125,411,015원원	60,477,500원원	39%	3회회
12개월	336,379,106원원	136,216,100원원	47%	2.8회회

답 핵심정보 울산시 성안동 핵심정보

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경111154	[답] 중구 성안동 574-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 21.54평	9,683,200원 2,325,000원	유찰 (4회)

소 재 지	울산광역시 중구 성안동 574-2
물건용도	답
토지면적	71.20㎡(21.54평)
건물면적
사건번호	2024타경111154
감정평가액	9,683,200원
최저입찰가	(24%) 2,325,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

사건번호 : 2024타경111154 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

울산지방법원에서 진행되는 2024타경111154, 4회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

답 핵심정보 울산시 성안동 핵심정보