소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 영남동 340-1
물건용도	목장용지
토지면적	810.00㎡(245.03평)
건물면적
사건번호	2024타경26805
감정평가액	30,780,000원
최저입찰가	(12%) 3,621,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 596일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 596일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.7.22.가압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	영남동 340-1	목장용지	810㎡ (245.03평) 1487분의 810 지분

1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 "고근산" 북서측 원거리 약 2㎞ 지점에 위치하여, 주위는 대체로 전, 임야, 목장용지 등으로 이용중인 순수농경 및 임야지대임.
2)교통상황 본건 인근까지 자가차량을 이용한 접근은 가능하나 대중교통을 이용한 접근은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 남향 완경사인 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 초지＜초지법＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
7)공부와의 차이 공부상 지목이 목장용지이나 현황 임야임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. - 후첨 "지적개황도"와 같이 본건 지상에 제시외분묘 1기가 소재함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월19일	소유권
2002년12월30일	소유권
2002년11월18일	소유권
2002년11월18일	소유권
2015년7월22일	가압류	104,629,070원
2024년5월31일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각. - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유 자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음). - 공부상 목장용지이나 현황은 임야(자연림)임. - 맹지임. - 지상에 제시외 분묘 1기 소재.

[부동산 현황조사서 비고란]
목장용지(지상에 제시외 분묘 1기, 비석등이 소재함)

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,373,183,526원원	1,236,796,759원원	41%	3.3회회
6개월	1,947,811,192원원	793,611,655원원	46%	3회회
12개월	1,434,215,918원원	611,007,725원원	47%	3회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경7703	[목장용지] 서귀포시 성산읍 수산리 3981 토지(대지권): 607.72평	90,405,000원 63,284,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경36925	[목장용지] 서귀포시 성산읍 수산리 4072-4 토지(대지권): 3,831.77평	973,422,000원 333,884,000원	유찰 (3회)
	2026-02-10	2024타경26805	[목장용지] 서귀포시 영남동 340-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 245.03평	30,780,000원 3,621,000원	유찰 (6회)

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 영남동 340-1
물건용도	목장용지
토지면적	810.00㎡(245.03평)
건물면적
사건번호	2024타경26805
감정평가액	30,780,000원
최저입찰가	(12%) 3,621,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

사건번호 : 2024타경26805 (제주지방법원)

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제주 서귀포시 영남동에 있는 목장용지 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 810.0㎡(245.0평)

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