소 재 지	충청북도 괴산군 괴산읍 동부리
물건용도	답
토지면적	1,622.00㎡(490.66평)
건물면적
사건번호	2024타경63263
감정평가액	429,830,000원
최저입찰가	(24%) 103,201,000원
입 찰 일	2025.10.29(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7303)입니다.
입찰일은 2025.10.29입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 429,830,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 109,438,904원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 338일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 338일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.3.14.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동부리 25-1	답	1622㎡ (490.66평)

1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 동부리 소재 "중원대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 창고 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.
2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 본건은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 축사 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 서측의 왕복4차선 포장도로를 통하여 진출입함.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시: 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(중원대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(중원대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "사진" 과 같이 본건 지상에는 일반건축물대장상 타인소유로 등재되어 있는 제시외건물 수개동이 소재함.
7)공부와의 차이 본건의 공부상 지목은 "답" 이나, 현황 "축사건부지" 로 상이함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년8월19일	소유권
2024년3월14일	근저당권	150,000,000원
2024년3월14일	지상권
2024년11월18일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 소관 행정기관에 발급여부 확인 후 입찰요망 ) -본건 지상에 일반건축물대장상 타인소유 제시외건물이 다수 소재하나 매각제외함(법정지상권성립여지불분명함) -현황상 축사건부지로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외소재함(소유 및 점유 미상) 1. 철파이프조 판넬지붕 창고 4동. 2. 컨테이너박스 1동.(소유 및 점유 미상) -. 위 제시외 전체 소유자를 만나지 못해 소유 및 점유관계는 확인할수 없으며 건축물대장상 허영득 명의로 등재된 건물 4동이 제시외 1번 건물과 동일한지는 육안으로 확인 할 수 없었음. -. 현황 잡종지로 이용중임.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	124,385,680원원	53,625,705원원	40%	4.5회회
6개월	120,576,014원원	52,221,266원원	39%	4.8회회
12개월	103,580,781원원	47,641,828원원	44%	4.6회회

2025년 10월 추천경매 | 괴산읍 답 | 토지 490.7평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-04	2025타경23	[답] 괴산군 청안면 운곡리 73-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,654.98평	226,311,000원 158,418,000원	유찰 (1회)
	2025-11-04	2024타경6116	[답] 괴산군 연풍면 유하리 338-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 231.41평	22,950,000원 16,065,000원	유찰 (1회)
	2025-10-29	2024타경63263	[답] 괴산군 괴산읍 동부리 25-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 490.66평	429,830,000원 103,201,000원	유찰 (4회)

소 재 지	충청북도 괴산군 괴산읍 동부리
물건용도	답
토지면적	1,622.00㎡(490.66평)
건물면적
사건번호	2024타경63263
감정평가액	429,830,000원
최저입찰가	(24%) 103,201,000원
입 찰 일	2025.10.29(수) 10:00

사건번호 : 2024타경63263 (청주지방법원)

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2025년 10월 추천경매 | 괴산읍 답 | 토지 490.7평