구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	서하리 163-9	도로	508㎡ (153.67평)
	서하리 163-12	대	780㎡ (235.95평)
	서하리 163-13	공장용지	8213㎡ (2,484.43평)
	서하리 163-21	공장용지	11㎡ (3.33평)
	서하리 163-22	공장용지	38㎡ (11.50평)
	서하리 산31-50	도로	134.5㎡ (40.69평) 1247분의 134.5 지분
건물	서하리 163-12 비동호	단층 사무동 철근콘크리트구조	155㎡ (46.89평)
	서하리 163-13	단층 공장 일반철골구조	1122.06㎡ (339.42평)
	서하리 163-13	단층 공장 일반철골구조	491.48㎡ (148.67평)
제시외건물	서하리 163-13	창고	4.0 ㎡(1.21평) 포함
	서하리 163-13	창고	47.5 ㎡(14.37평) 포함
	서하리 163-13	기계실	408.0 ㎡(123.42평) 포함
	서하리 163-13	기계실	180.0 ㎡(54.45평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 "방말입구교차로" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 소규모 공장, 일부 임야 및 농경지 등이 혼재한 소규모 공장지대이고, 본건은 공장으로 이용중이며, 제반 주위환경은 보통시됨.
2)토지의 상황 가. 교통상황 본건 공장까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨. 나. 형태 및 이용상황 - 본건 토지는 완경사지에 옹벽 등을 이용하여 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.
- 기호(1,9) 토지: 도로 등으로 이용중임.
- 기호(2,4) 토지: 공장부지로 이용중임.
- 기호(7,8) 토지: 법면(경사면) 등으로 이용중임. 다. 도로상태 - 기호(1) 토지: 본건 토지가 폭 5-6미터 내외의 포장도로임.
- 기호(2,4) 토지: 본건 토지 북측으로 기호(1,9) 토지에 개설된 폭 5-8미터 내외의 포장 도로에 접함.
- 기호(7,8) 토지: 지적도상 맹지이며, 기호(4) 토지를 경유하여 접근 가능함.
- 기호(9) 토지: 본건 토지가 폭 6-8미터 내외의 포장도로임. 라. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항 - 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
- 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임. - 기호(4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수 도법＞임. - 기호(7,8) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도 법＞임. - 기호(9) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 마. 공법상의 차이 및 기타사항 본건 기호(4,7,8) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "공장용지"이나, 현황 기호(4)
토지는 "공장용지, 법면(경사면) 등"으로 이용중이고, 기호(7,8) 토지는 "법면(경사면)
등"으로 이용중임.
3)건물의 구조 및 현상 가. 건물의 구조 - 기호(3) 건물: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서 외벽: 드라이비트 마감.
내벽: 벽지마감 및 내장타일 붙임, 미장목재 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
- 기호(5) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 450x300mm, 190x150mm 등 창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m - 기호(6) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 400x300mm, 190x150mm 등 창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m 나. 건물의 이용상태 - 기호(3) 건물: 사무실, 화장실로 이용중임.
- 기호(5) 건물: 공장으로 이용중임.
- 기호(6) 건물: 공장으로 이용중임.
다. 건물의 설비상태 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 보안설비(CCTV 등), 기타설비 등 되어 있음. 라. 부합물 및 종물 본건 기호(4) 토지상에 제시외건물 4개동[기호(ㄱ-ㄹ): 후첨 "사진용지" 참조]이 소재 하며, 제시외건물 기호(ㄴ-ㄹ)은 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 토지에 영향을 미치고 있음.
마. 공부와의 차이 및 기타사항 없 음.
4)기계/기구의 현상 가. 기계기구의 현상 본건 기계기구는 공장(목재 가공업체)에 필요한 수전설비, 목재 스팀건조 설비 등으로서 현상 및 관리상태는 보통시됨.
나. 설치장소 본건 기계기구는 "울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-13번지" 공장에 소재함.
다. 기타참고사항 없 음.
5)공작물의 현상 없 음.
6)기타참고사항 - 본건 기계기구 기호(1,2) 및 제시외기계기구 기호(①-④)는 현장조사일 현재 미가동 상태 로서 정상가동 여부는 확인이 어려운바, 정상적인 가동을 위한 수리 등이 필요할 수도 있 으니 경매진행시 정상 가동여부는 재확인하시기 바랍니다.
- 본건 공장내에 타인소유로 추정되는 제시외기계기구 3식[기호(⑤-⑦): 후첨 "사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외기계기구에 부착된 명판[현대캐피탈(주) 소유로 추정됨] 등을 고려하여 본건 경매평가에서는 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월10일	소유권
2019년10월10일	근저당권	2,310,000,000원
2020년2월27일	근저당권	165,000원
2020년5월15일	근저당권	440,000,000원
2020년9월1일	근저당권	312,000,000원
2023년7월3일	근저당권	260,000,000원
2023년10월25일	근저당권	240,000원
2024년2월13일	임의경매
2024년3월8일	가압류	45,766,794원
2024년3월11일	가압류	841,488,000원
2024년3월27일	가압류	240,000,000원
2024년4월12일	가압류	54,473,987원
2024년10월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월10일	소유권
2019년10월10일	근저당권	2,310,000,000원
2020년2월27일	근저당권	165,000원
2020년5월15일	근저당권	440,000,000원
2020년9월1일	근저당권	312,000,000원
2023년7월3일	근저당권	260,000,000원
2023년10월25일	근저당권	240,000원
2024년2월13일	임의경매
2024년3월8일	가압류	45,766,794원
2024년3월11일	가압류	841,488,000원
2024년3월27일	가압류	240,000,000원
2024년4월12일	가압류	54,473,987원
2024년5월14일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각(공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함). 제시외 건물(4-1~4-4) 매각에 포함. 2. 제시외 기계기구 (몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설)는 매각에서 제외함. 3. 목록 2,3,4,5,6,7,8. 공장용지 지상 비동(단층사무동), 1동층(단층공장), 2동(단층공장) 각 소재하며 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태의 사업장임. 4. 목록 1. 9. 토지는 현황 대부분 "도로 등"으로 이용중이며, 목록 4. 일부 및 목록 7. 8. 토지는 "도로구역 및 법면(경사면) 등"으로 이용중임. 5. 목록 7.8. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 4. 토지를 경유하여 접근가능함. 6. 목록 9.는 지분매각임. 7. 본 건 토지의 사용.수익에 부합하는 바닥 콘크리트 및 옹벽, 옥외 수도전, 휀스, 수목(조경수, 자연생 임목 등) 등은 본 건토지평가시 포함하여 평가하였으며, 본 건 건물의 사용, 수익에 부합하는 각종 전기 및 배관설비, 컨트롤박스, 소방설비, 차양, 기타 부대설비 등은 본 건 건물평가시 포함하여 평가하였음. 8. 본 건 공장 건물의 내부 및 외부에 동산(부속품, 집기 및 비품, 제품 및 반제품, 이동식 카라반, 기타 동산 등) 및 이동식 소형 기계기구는 철거 및 이동이 용이하여 본 건 경매평가 및 매각에서 제외하였으며, 제시외 기계기구는 기호(감정평가서 참 조: ⑤~⑦)는 타인소유[현대캐피탈(주)]로 추정되는 명판(감정평가서 첨부 "사진용지" 참조)이 제시외 기계기구에 부착되어 있 는 바, 경매평가 및 매각에서 제외함. 9. 본 건 기계기구 및 제시외 기계기구는 현장조사일 현재 미가동 상태로 정상 가동여부의 확인이 불가능한 바, 정상적인 가동 을 위한 수리 등이 필요할 수 있으니 응찰시 정상 가동여부는 확인요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.부정형의 경사지 토지로 현황은 도로로 이용 중임. 목록2,3,4,5,6,7,8.공장용지 지상 비동(단층사무동),1동층(단층공장),2동(단층공장) 각 소재하며 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태의 사업장임. 목록9.부정형의 경사지 토지로 현황은 도로로 이용 중임.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,221,488,231원원	1,993,709,573원원	55%	2.2회회
6개월	2,826,812,316원원	1,676,409,542원원	56%	2.3회회
12개월	2,577,760,132원원	1,502,339,098원원	51%	2.6회회

울주군 두서면 서하리 공장 경매 물건 ※ 2024타경1141

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-06-11	2024타경8784	[공장] 울주군 서생면 화정리 724 [법정지상권] 건물: 185.05평 토지(대지권): 970.72평	2,055,335,120원 1,438,735,000원	유찰 (1회)
	2026-06-10	2025타경1607	[공장] 울주군 웅촌면 고연리 477-24 건물: 113.18평 토지(대지권): 220.22평	681,523,250원 477,066,000원	유찰 (1회)
	2026-06-04	2025타경11312	[공장] 울주군 서생면 신암리 515-2 [유치권] 건물: 932.69평 토지(대지권): 2,693.76평	7,138,907,000원 7,138,907,000원	재진행 (1회)
	2026-06-17	2024타경1141	[공장] 울주군 두서면 서하리 163-12 건물: 728.43평 토지(대지권): 2,929.56평	4,292,896,500원 2,103,520,000원	재진행 (2회)

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 서하리
물건용도	공장
토지면적	9,684.50㎡(2,929.56평)
건물면적	2,408.04㎡(728.43평)
사건번호	2024타경1141
감정평가액	4,292,896,500원
최저입찰가	(49%) 2,103,520,000원
입 찰 일	2026.06.17(수) 10:00

사건번호 : 2024타경1141 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

울산지방법원의 2024타경1141 사건, 42억 9290만원짜리 공장 경매물건입니다.

울주군 두서면 서하리 공장 경매 물건 ※ 2024타경1141