소 재 지	경상남도 진주시 집현면 사촌리
물건용도	과수원
토지면적	311.83㎡(94.33평)
건물면적
사건번호	2024타경35738
감정평가액	23,462,000원
최저입찰가	(33%) 7,688,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 610일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 610일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.7.11.[경매개시결정] 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사촌리 766	과수원	311.83㎡ (94.33평) 12분의 2 지분

1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리 소재 "사촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 전 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 완경사지의 부정형 토지로서, 전 상태임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2023년12월27일	소유권
2024년7월11일	강제경매
2024년9월5일	가압류	14,827,574원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각 제외되는 건물 및 구조물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-지분매각, 토지만 매각[감정서상 타인소유로 탐문되는 건물 및 구조물 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가 격임] -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

경남 진주시 집현면 과수원 낙찰가 분석합니다. ☆ 2024타경35738

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-30	2024타경6730	[과수원] 진주시 명석면 관지리 432-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 9,715.39평	1,834,775,800원 1,284,343,000원	유찰 (1회)
	2026-03-23	2023타경39658	[과수원] 진주시 집현면 사촌리 78-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,658.87평	1,122,490,000원 402,301,000원	유찰 (4회)
	2026-03-30	2024타경6686	[과수원] 진주시 명석면 용산리 산141-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 11,230.62평	1,187,727,000원 208,584,000원	유찰 (6회)
	2026-03-16	2024타경37819	[과수원] 진주시 수곡면 창촌리 650 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 356.50평	31,251,000원 8,193,000원	유찰 (6회)
	2026-03-16	2024타경5652	[과수원] 진주시 집현면 사촌리 824-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,187.08평	629,010,000원 164,891,000원	유찰 (6회)
	2026-04-06	2024타경35738	[과수원] 진주시 집현면 사촌리 766 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 94.33평	23,462,000원 7,688,000원	유찰 (5회)

소 재 지	경상남도 진주시 집현면 사촌리
물건용도	과수원
토지면적	311.83㎡(94.33평)
건물면적
사건번호	2024타경35738
감정평가액	23,462,000원
최저입찰가	(33%) 7,688,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

사건번호 : 2024타경35738 (창원지방법원 진주지원)

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감정가 2346만원, 5회 유찰된 경남 진주 집현면 과수원의 최저입찰가는 769만원입니다.

경남 진주시 집현면 과수원 낙찰가 분석합니다. ☆ 2024타경35738