소 재 지	광주광역시 광산구 우산동 209-30
물건용도	답
토지면적	1,325.84㎡(401.07평)
건물면적
사건번호	2024타경78741
감정평가액	556,852,800원
최저입찰가	(56%) 311,837,568원
입 찰 일	2025.07.23(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 556,852,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 56,081,338원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 570일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 570일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	우산동 209-30	답	1325.836㎡ (401.07평) 901분의 401 지분

1)위치 및 주위환경 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재「광주자동화설비마이스터고등학교」북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농업용창고 등이 소재하는 근교 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 1,2) 모두 세장형의 답으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 1,2) 모두 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 ＜본건 1,2＞ 토지이용계획확인원상 생산녹지지역, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 비행안전제5구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 -- 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
㉠ 본건 1)은 제시목록 및 공부상 소유자는 「정관영」이며, 임대관계는 미상임. (본건 2)는 「정관영」지분만의 평가이며, 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하였으며, 면적사정은 지분비율에 의하였음.) ㉡ 본건 1)은 소규모 농지로서 인접필지(본건 2))와 경계구분 없이 일체로 이용중인 것으로 목측되니 업무진행시 재확인하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년12월22일	소유권
1978년12월20일	소유권
2016년7월20일	근저당권	46,000,000원
2017년8월25일	압류
2019년3월14일	압류
2019년3월28일	압류
2021년3월4일	압류
2021년11월22일	가압류	35,300,000원
2022년5월9일	압류
2024년9월2일	압류
2024년9월5일	강제경매
2025년4월9일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 맹지 - 지적경계가 불분명, 지적경계복원측량 요 - 인접필지(광주광역시 광산구 우산동 209-31)와 경계구분없이 일체로 이용중

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	344,625,000원원	204,400,330원원	62%	2회회
6개월	264,448,567원원	172,694,554원원	70%	1.6회회
12개월	582,377,869원원	473,555,142원원	77%	1.6회회

[광주시 광산구 경매] 답 최저경매가 3억 1184만원!

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-16	2025타경4464	[답] 광산구 본덕동 495-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 608.03평	134,670,000원 94,269,000원	유찰 (1회)
	2026-04-15	2025타경714	[답] 광산구 송정동 265-6 토지(대지권): 6.35평	16,569,000원 11,599,000원	유찰 (1회)
	2026-04-14	2024타경89031	[답] 광산구 남산동 200-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 396.28평	133,620,000원 93,534,000원	유찰 (1회)
	2026-04-16	2025타경33207	[답] 광산구 본덕동 939 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 563.86평	182,672,000원 102,297,000원	유찰 (2회)
	2026-04-08	2025타경32782	[답] 광산구 송정동 904-7 [법정지상권] 토지(대지권): 3.08평	15,549,600원 8,708,000원	유찰 (2회)
	2026-04-22	2024타경88137	[답] 광산구 신촌동 697-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 899.94평	2,092,615,000원 937,492,000원	유찰 (3회)
	2026-04-02	2025타경32641	[답] 광산구 송산동 249-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 446.19평	118,000,000원 82,600,000원	유찰 (2회)
	2026-04-22	2025타경30272	[답] 광산구 송산동 223-15 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 471.90평	156,000,000원 55,911,000원	재진행 (4회)

소 재 지	광주광역시 광산구 우산동 209-30
물건용도	답
토지면적	1,325.84㎡(401.07평)
건물면적
사건번호	2024타경78741
감정평가액	556,852,800원
최저입찰가	(56%) 311,837,568원
입 찰 일	2025.07.23(수) 10:00

사건번호 : 2024타경78741 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

광산구 우산동의 답 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 3억 1184만원까지 떨어졌습니다.

[광주시 광산구 경매] 답 최저경매가 3억 1184만원!