소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 내서읍
물건용도	전
토지면적	240.50㎡(72.75평)
건물면적
사건번호	2024타경944
감정평가액	43,870,500원
최저입찰가	(21%) 9,201,000원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055) 240-9415)입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
을구 순위번호 3번 구분지상권설정등기(2011.06.30. 제41924호)

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 633일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 633일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.04.01.경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상곡리 257-1	전	240.5㎡ (72.75평) 2분의 1 지분
제시외건물	상곡리 257-1	황금편백 외	약6.5주 포함

1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 소재 "근로복지회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근은 근교농경지대로서, 제반주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로서, 묘지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 본건 남서측으로 노폭 약1-2m의 관습농로를 이용하여 출입함.
5)토지이용계획 및 제한상태 「토지이용계획확인서」상, 계획관리지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 의견란에 상술한 제시외수목 외에 경제적가치 희박할 것으로 판단되는 대나무 약230㎡가 자생하고 있음.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월8일	소유권
2022년3월8일	소유권
2011년6월30일	지상권
2024년4월1일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

을구 순위번호 3번 구분지상권설정등기(2011.06.30. 제41924호)

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 해당 필지의 일부는 1종 주거지 역으로 농지전용 협의 완료된 지역(주거지역 지정일:1986.07.01.-건설부 고시 제1986-295호). 제시외 수목 매각포함. 지상에 분 묘 약 3기가 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 지적도 상 맹지이나, 남서측으로 약1~2m의 관습농로를 이용하여 출입함. 경제적 가치 희박할 것으로 판단되는 대나무 약230㎡ 자생하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 현황 농경지(일부 휴경지 및 죽전)로 위 지상에 제시외 연고 미상의 분묘 수

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	346,229,200원원	178,220,000원원	53%	3.7회회
6개월	272,852,900원원	137,415,000원원	47%	4.3회회
12개월	218,572,767원원	99,036,667원원	38%	5.5회회

4387만원짜리 72.8평 전, 경남 마산회원구 경매 핵심정리

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-15	2024타경106200	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 78.05평	74,658,000원 52,261,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2024타경104549	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 53.54평	47,259,000원 24,197,000원	유찰 (3회)
	2026-02-05	2024타경106163	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 중리 [법정지상권] 토지(대지권): 11.19평	17,353,000원 6,220,000원	유찰 (4회)
	2026-01-08	2024타경105139	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 135.75평	31,412,500원 10,293,000원	유찰 (5회)
	2026-01-15	2024타경944	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 72.75평	43,870,500원 9,201,000원	유찰 (7회)
	2026-01-08	2024타경753	[전] 창원시 마산회원구 두척동 720 [농지취득자격증명] 건물: 4.24평 토지(대지권): 72.00평	47,142,400원 6,327,000원	유찰 (9회)
	2026-01-15	2023타경104399	[전] 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 112.98평	79,312,500원 8,516,000원	유찰 (10회)

소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 내서읍
물건용도	전
토지면적	240.50㎡(72.75평)
건물면적
사건번호	2024타경944
감정평가액	43,870,500원
최저입찰가	(21%) 9,201,000원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

사건번호 : 2024타경944 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정 4387만원 → 최저 920만원! 경남 창원 마산회원구 전 경매를 소개합니다.

4387만원짜리 72.8평 전, 경남 마산회원구 경매 핵심정리