소 재 지	충청북도 청주시 흥덕구 봉명동
물건용도	과수원
토지면적	2,312.00㎡(699.38평)
건물면적
사건번호	2024타경63706
감정평가액	583,748,000원
최저입찰가	(25%) 146,449,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7306)입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉명동 417-13	과수원	1993㎡ (602.88평)
토지	봉명동 417-38	공장용지	319㎡ (96.50평)

1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "월명공원사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 공장 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 인접필지와 고저차가 있으며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성한 사다리형의 토지 로 "전기타(일부 주거용 건부지 등)"로 이용중임.
기호(2) : 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 "공업기타"로 이용중임.
4)인접 도로상태 공히 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 공히 도시지역, 자연녹지지역, 자연경관지구(2020-06-12)(월명지구), 가축사육제한구역(가축 사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지＜산업입지 및 개발 에 관한 법률＞, 녹지구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적개황도, 사진" 참조바람.
7)공부와의 차이 기호(1) : 공부상 지목이 "과수원"이나, 현황 "전기타(일부 주거용 건부지 등)"으로 이용중 임.
기호(2) : 공부상 지목이 "공장용지"이나, 현황 "공업기타"로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1981년3월5일	소유권
2023년8월8일	근저당권	600,000,000원
2024년3월27일	압류
2024년11월25일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

지상건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 지상에 소재하는 제시외 건물 매각제외. 목록 1번은 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).

[부동산 현황조사서 비고란]
제시외소재함 1번 목록 지상에(임차인 소유, 점유) (1). 조적조 평슬라브지붕 주택. (2). 철재 각파이프조 썬라이트지붕 비가림막. (3). 철파이프조 비닐하우스 1동. (4). 제시외(1)번 옥상에 철파이프조 비닐하우스 2동. (5). 목조 슬레이트지붕 창고. (6). 철구조 동물사육장. (7). 사과나무, 복숭아나무등 유실수 70 ~ 80여주. -. 1번 목록 과수원으로 소유자와 자매관계인 임차인 박성예가 무상으로 점유하고 있으며, 임차인 소유의 유실수(감나무,사과나무,배나무 등) 70 ~ 80여주 식재 되어 있음. -. 2번 목록 현황상은 잡종지로 인접지번과 경계부분에 축대가 있으나 2번 목록에 포함하는지 여부를 알기 위해서는 측량이 필요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	677,033,994원원	454,081,506원원	51%	3.9회회
6개월	1,829,364,561원원	962,933,903원원	52%	3.8회회
12개월	1,559,761,554원원	829,106,848원원	54%	3.5회회

청주 과수원 경매 ☆ 낙찰받아 볼까? [2024타경63706] -699.4평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2024타경63706	[과수원] 청주시 흥덕구 봉명동 417-13 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 699.38평	583,748,000원 146,449,000원	유찰 (5회)

소 재 지	충청북도 청주시 흥덕구 봉명동
물건용도	과수원
토지면적	2,312.00㎡(699.38평)
건물면적
사건번호	2024타경63706
감정평가액	583,748,000원
최저입찰가	(25%) 146,449,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

사건번호 : 2024타경63706 (청주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정가 5억 8375만원, 5회 유찰된 충북 청주 흥덕구 봉명동 과수원의 최저입찰가는 1억 4645만원입니다.

청주 과수원 경매 ☆ 낙찰받아 볼까? [2024타경63706] -699.4평