소 재 지	전북특별자치도 정읍시 북면 한교리
물건용도	전
토지면적	2,716.50㎡(821.74평)
건물면적
사건번호	2024타경2228
감정평가액	50,717,300원
최저입찰가	(24%) 12,017,000원
입 찰 일	2025.09.29(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원 정읍지원(☎ 063-570-1115)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 50,717,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,570,312원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 524일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 524일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.04.01. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	한교리 산174	임야	2557㎡ (773.49평) 4분의 1 지분 전부
토지	한교리 1596	전	159.5㎡ (48.25평) 4분의 1 지분 전부

1)위치 및 주위환경 대상물건은 전북특별자치도 정읍시 북면 한교리 소재 “학동마을” 서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 농경지, 축사, 임야, 단독주택, 소규모 공장 및 창고시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
2)교통상황 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서, 자연림 및 전, 묘지 등으로 이용 중이며, 기호(2) : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,2) : 구거를 사이에 두고 남동측으로 노폭 약 3미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 소하천예정지(장학천)＜소하천정비법＞이며, 기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천예정지(장학천)＜소하천정비법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다.
7)공부와의 차이 본건 토지 기호(1)의 귀 제시목록 및 공부상 지목은 “임야”이나, 현황 “자연림 및 전, 묘지 등”으로 이용 중이며, 본건 토지 기호(2)는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 평단위로 기재되어 있으나, 토지대장상 면적은 ㎡단위로 기재되어 있습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 토지 기호(1) 지상에 연고자미상의 제시외분묘 수기가 소재하는 바, 후첨 “사진용지”를 참고하시기 바라며, 본건 토지 기호(1) 지상에 제시외수목 및 철제구조물 등이 소재하는 바, 후첨 “사진용지”를 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년8월12일	소유권
2019년8월12일	소유권
2019년8월12일	소유권
2019년8월12일	소유권
2024년4월1일	근저당권	16,500,000원
2024년9월5일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

지상에 소재하는 연고자 미상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한) 3. 목록1. 지상에 연고자 미상 제시외 분묘 수기 소재(일부 확인 어려운 분묘 및 지장물 등 소재 가능성 있음)하며, 최저매각가 격은 제시외 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임 4. 목록1. 지상에 소재하는 제시외 수목 및 철제구조물 매각 제외 5. 목록1. 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '자연림 및 전, 묘지 등'으로 이용중 6. 목록2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 7. 목록2. 등기사항전부증명서상 면적 평단위로 기재되어 있으나, 토지대장상 면적(㎡단위)으로 사정하여 평가

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산표시 제1호 : 현, 일부 임야 및 전, 일부 법면, 일부 묘지로 일부 지상의 수목(집단)에 별도의 명인방법 등 외부에 공시를 나타내는 표식이 없고, 또한 타인 권원에 의하여 부속된 것인지도 알 수 없는 수목이 식재되어 있음. 부동산표시 제2호 : 전임.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	58,592,088원원	36,977,500원원	69%	1.5회회
6개월	58,592,088원원	36,977,500원원	69%	1.5회회
12개월	58,592,088원원	36,977,500원원	69%	1.5회회

[경매일 2025.09.29] 전북 정읍시 전 경매 사례입니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-23	2025타경30447	[전] 정읍시 소성면 기린리 357-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 173.94평	15,525,000원 15,525,000원	신건 (0회)
	2026-02-23	2025타경30447	[전] 정읍시 소성면 화룡리 341 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 245.03평	11,340,000원 11,340,000원	신건 (0회)
	2026-02-23	2025타경30447	[전] 정읍시 소성면 기린리 275-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.98평	8,130,000원 8,130,000원	신건 (0회)
	2026-02-23	2025타경303	[전] 정읍시 이평면 두지리 168-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 722.98평	97,990,000원 97,990,000원	신건 (0회)
	2026-03-23	2025타경30335	[전] 정읍시 산내면 예덕리 897 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 654.01평	30,268,000원 21,188,000원	유찰 (1회)
	2026-03-16	2025타경30331	[전] 정읍시 감곡면 방교리 918-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 703.92평	63,761,000원 44,632,700원	유찰 (1회)
	2026-03-16	2025타경294	[전] 정읍시 망제동 611 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 555.09평	47,710,000원 33,397,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2025타경30222	[전] 정읍시 산외면 종산리 369 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 357.86평	11,830,000원 4,058,000원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경30551	[전] 정읍시 산내면 장금리 1025 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 2,247.27평	146,811,700원 71,937,700원	유찰 (3회)

소 재 지	전북특별자치도 정읍시 북면 한교리
물건용도	전
토지면적	2,716.50㎡(821.74평)
건물면적
사건번호	2024타경2228
감정평가액	50,717,300원
최저입찰가	(24%) 12,017,000원
입 찰 일	2025.09.29(월) 10:00

사건번호 : 2024타경2228 (전주지방법원 정읍지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 전북 정읍 북면의 전 경매건입니다.

[경매일 2025.09.29] 전북 정읍시 전 경매 사례입니다.