소 재 지	경상남도 산청군 삼장면 석남리
물건용도	전
토지면적	1,329.00㎡(402.02평)
건물면적
사건번호	2024타경2592
감정평가액	50,313,000원
최저입찰가	(21%) 10,551,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 598일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 598일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.03.30. [근저당권] 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석남리 344	전	1329㎡ (402.02평)
제시외건물	석남리 344	수목	포함

1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 산청군 삼장면 석남리 소재 석남마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 완경사지의 부정형 토지로 농경지(전)로 이용 중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 타인토지를 경유하여 서측 및 남측으로 2미터 내외의 비포장 농로에 접하며, 본건 남측 일부가 농로임.
5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 -지상에 묘지 1기가 있으며, 묘지 좌측에 위치하는 훼손된 지반이 별도의 봉분인지 여부가 불분명한 바 경매 입찰시 재확인 바람.
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : - 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년3월25일	소유권
2015년3월30일	근저당권	52,000,000원
2024년4월3일	가압류	41,099,865원
2024년5월13일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

분묘 소재함, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있고, 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -제시외 수목(감정서상 ㄱ) 매각포함. -지적도상 맹지임, 본건 일부 농로임. -분묘 소재함, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여지 있음). -명확한 위치?경계확정은 측량 요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	37,047,943원원	5,284,000원원	16%	9회회
6개월	63,447,966원원	38,092,400원원	34%	6.8회회
12개월	88,562,948원원	40,555,211원원	41%	5.4회회

산청군 전 경매물건 | 402.0평, 2024타경2592 핵심정보

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2025타경425	[전] 산청군 신등면 모례리 497-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 588.06평	111,303,000원 111,303,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2021타경37887	[전] 산청군 금서면 특리 150 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 313.09평	44,563,000원 35,650,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경622	[전] 산청군 삼장면 홍계리 859-2 [농지취득자격증명] 건물: 6.05평 토지(대지권): 1,017.31평	231,183,000원 184,946,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경622	[전] 산청군 삼장면 홍계리 859 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,013.38평	226,050,000원 180,840,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경36038	[전] 산청군 단성면 강누리 320 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 379.03평	79,129,000원 19,852,000원	유찰 (5회)
	2026-02-02	2024타경39662	[전] 산청군 생비량면 제보리 1006-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 229.60평	12,144,000원 3,183,000원	유찰 (6회)
	2026-01-12	2024타경2592	[전] 산청군 삼장면 석남리 344 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 402.02평	50,313,000원 10,551,000원	유찰 (7회)
	2026-01-05	2024타경398	[전] 산청군 금서면 신아리 1008-50 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,994.45평	791,920,000원 207,597,000원	유찰 (6회)
	2026-01-19	2024타경312	[전] 산청군 시천면 반천리 235 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 270.13평	46,650,000원 4,007,000원	유찰 (11회)

소 재 지	경상남도 산청군 삼장면 석남리
물건용도	전
토지면적	1,329.00㎡(402.02평)
건물면적
사건번호	2024타경2592
감정평가액	50,313,000원
최저입찰가	(21%) 10,551,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

사건번호 : 2024타경2592 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

이번 경매는 산청군 삼장면 석남리의 전 물건이며, 감정가의 21% 수준에 입찰 가능합니다.

산청군 전 경매물건 | 402.0평, 2024타경2592 핵심정보