소 재 지	충청남도 천안시 동남구 영성동
물건용도	대지
토지면적	129.00㎡(39.02평)
건물면적
사건번호	2024타경5751
감정평가액	147,060,000원
최저입찰가	(27%) 40,354,000원
입 찰 일	2025.07.08(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3076)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 147,060,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 19,854,849원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 486일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 486일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	영성동 93-3	대지	129㎡ (39.02평)
제시외건물	영성동 93-3	주택	62.8 ㎡(19.00평) 제외
	영성동 93-3	주택	43 ㎡(13.01평) 제외
	영성동 93-3	보일러실	14 ㎡(4.24평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 충남 천안시 동남구 영성동 소재 "천안중앙시장" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 근린생활 시설 등으로 형성된 상업지역 내 주거지대임.
2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 불가하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 주택의 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 공부상 맹지이나 동측으로 폭 약1-2 미터의 포장된 골목이 존재함 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 중점경관관리구역임.
6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.
7)공부와의 차이 특이사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며 기타 특이사항 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년1월6일	근저당권	30,000,000원
2017년7월31일	근저당권	50,000,000원
2020년12월23일	가압류	7,345,893원
2021년1월12일	가압류	5,701,012원
2021년7월21일	가압류	11,399,916원
2021년9월3일	가압류	5,780,433원
2024년10월23일	임의경매
2024년12월6일	가압류	5,798,781원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외하는 제시외 지상 건물을 위한 이 사건 토지 부분의 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
토지만의 매각임 제시외건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각에서 제외 매각에서 제외하는 제시외 지상 건물을 위한 이 사건 토지 부분의 법정지상권 성립여지 있음 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
공부상과 같으나 지상에 제시외 건물 블럭조함석지붕 주택 소재함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	367,286,461원원	159,237,600원원	41%	3회회
6개월	288,590,312원원	165,852,317원원	66%	1.8회회
12개월	358,065,061원원	183,455,361원원	55%	2.3회회

[추천 경매물건] 충남 천안 대지, 1억 4706만원 / 2024타경5751

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-09	2025타경12264	[대지] 천안시 동남구 구성동 143-20 토지(대지권): 35.39평	50,778,000원 35,545,000원	유찰 (1회)
	2026-03-24	2025타경258	[대지] 천안시 동남구 동면 장송리 [법정지상권] 토지(대지권): 4.45평	6,468,000원 765,000원	유찰 (5회)

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 영성동
물건용도	대지
토지면적	129.00㎡(39.02평)
건물면적
사건번호	2024타경5751
감정평가액	147,060,000원
최저입찰가	(27%) 40,354,000원
입 찰 일	2025.07.08(화) 10:00

사건번호 : 2024타경5751 (대전지방법원 천안지원)

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감정가 1억 4706만원, 3회 유찰된 충남 천안 동남구 영성동 대지의 최저입찰가는 4035만원입니다.

[추천 경매물건] 충남 천안 대지, 1억 4706만원 / 2024타경5751