소 재 지	경상북도 김천시 구성면 월계리
물건용도	대지
토지면적	337.00㎡(101.94평)
건물면적
사건번호	2024타경11824
감정평가액	8,627,200원
최저입찰가	(34%) 2,958,000원
입 찰 일	2026.01.22(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2093 [본관1층])입니다.
입찰일은 2026.01.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 667일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 667일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.9.3.압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월계리 482	대지	337㎡ (101.94평)

1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 김천시 구성면 월계리 소재 "장자교" 남측 인근에 소재하며 주위환경은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성?？농경지대임.
2)교통상황 기호 1) 토지 : 본건까지 차량 접근 불가능하며 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통이하임.
기호 2) 토지 : 본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호 1) 토지 : 부정형의 평지로서 현황 "묵전,일부묘지"로 이용중임.
기호 2) 토지 : 부정형의 평지로서 주거용건부지로 이용중인 대지임.
4)인접 도로상태 기호 1) 토지 : 지적도상 맹지임.
기호 2) 토지 : 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1,2) 토지 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년2월21일	소유권
2021년9월3일	압류
2023년8월24일	가압류	21,663,295원
2024년3월21일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

매각제외 제시외건물에 대하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 매각제외(평가금액) 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
ㄱ. 월계리 397은 공부상 `답`이나 현황은 `묵전`임 ㄴ. 월계리 482는 사진과 같이 인접한 토지를 포함하여 하나의 주택 부지로 사용하고 있는 것으로 보이고, 경계구분은 할 수 없고 제 시외 건물이 본건 및 인근 토지에 소재함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	89,615,793원원	45,762,667원원	50%	2회회
6개월	842,714,054원원	306,199,729원원	58%	1.9회회
12개월	627,803,838원원	226,451,909원원	54%	2.2회회

2024타경11824 경매사건 분석 ◆ 구성면 대지 (101.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-23	2025타경325	[대지] 김천시 대항면 덕전리 1056-33 토지(대지권): 96.80평	31,680,000원 31,680,000원	신건 (0회)
	2026-01-23	2025타경10860	[대지] 김천시 대항면 대성리 125 토지(대지권): 59.90평	7,524,000원 5,266,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경18504	[대지] 김천시 조마면 신곡리 710-3 [법정지상권] 토지(대지권): 192.69평	27,464,200원 19,225,000원	유찰 (1회)
	2026-02-04	2024타경18528	[대지] 김천시 덕곡동 971-7 토지(대지권): 165.17평	1,037,400,000원 508,326,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2024타경18566	[대지] 김천시 문당동 592-1 토지(대지권): 150.04평	115,568,000원 39,638,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2024타경3656	[대지] 김천시 구성면 하강리 424 토지(대지권): 232.62평	94,587,000원 32,442,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2024타경17198	[대지] 김천시 모암동 117-5 토지(대지권): 160.63평	270,810,000원 45,514,000원	유찰 (5회)
	2026-03-17	2024타경15475	[대지] 김천시 신음동 590-3 [법정지상권] 토지(대지권): 190.27평	338,260,250원 165,747,000원	재진행 (2회)
	2026-01-22	2024타경11824	[대지] 김천시 구성면 월계리 482 [법정지상권] 토지(대지권): 101.94평	8,627,200원 2,958,000원	유찰 (3회)

소 재 지	경상북도 김천시 구성면 월계리
물건용도	대지
토지면적	337.00㎡(101.94평)
건물면적
사건번호	2024타경11824
감정평가액	8,627,200원
최저입찰가	(34%) 2,958,000원
입 찰 일	2026.01.22(목) 10:00

사건번호 : 2024타경11824 (대구지방법원 김천지원)

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김천 구성면 월계리에 위치한 본 대지 경매물건은 863만원짜리가 296만원까지 떨어진 상태입니다.

2024타경11824 경매사건 분석 ◆ 구성면 대지 (101.9평)