소 재 지	충청북도 충주시 호암동 124-4
물건용도	대지
토지면적	387.00㎡(117.07평)
건물면적
사건번호	2024타경31849
감정평가액	387,000,000원
최저입찰가	(21%) 81,160,000원
입 찰 일	2025.08.25(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043)841-9121)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 387,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 28,703,270원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 627일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 627일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 6. 가압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	호암동 124-4	대	387㎡ (117.07평)
제시외건물	호암동 124-4	단독주택	69 ㎡(20.87평) 제외
	호암동 124-4	창고	6.25 ㎡(1.89평) 제외
	호암동 124-4	비가림시설	7.5 ㎡(2.27평) 제외
	호암동 124-4	보일러실	6 ㎡(1.82평) 제외
	호암동 124-4	창고	36 ㎡(10.89평) 제외
	호암동 124-4	수목	1식 ㎡(0.30평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "호암직동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.
[이용상태] 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 단독주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2019-12-27)(소로3-505)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ [제시외 물건] 대상토지 위지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)-ㅁ) 및 제시외 수목 ㅂ)이 소재하고, 귀 지원의 요청에 따라 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (지상 소유자 미상의 제시외건물 등으로 인하여 소유권행사에 제한 받는 경우의 가액을 감정평가명세표 비고란에 병기하였음.)
[공부와의 차이] --.
[참고사항] 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 토지 서측 일부 면적이 타인건물의 부속토지로 이용중인 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 측량 등을 통하여 재확인하시기 바람.
다. 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년3월6일	가압류	24,012,768원
2023년4월5일	가압류	27,965,464원
2023년6월8일	가압류	13,515,000원
2024년4월1일	강제경매
2024년5월27일	압류
2024년6월18일	가압류	47,389,471원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-토지만 매각, 소유자 미상의 제시외 건물 및 수목은 매각 제외함 -토지 서측 일부 면적이 타인건물의 부속토지로 이용중인 것으로 보이므로 확인 요함(감정평가서 참조) -제시외 건물로 인해 제한받는 가격은 감정평가서 참조

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 내 제시외 벽돌조 기와지붕 주택, 콘크리트 벽돌조 판넬지붕 창고 각1동 소재함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	562,403,833원원	187,490,041원원	48%	4.3회회
6개월	430,540,605원원	145,191,545원원	51%	4회회
12개월	534,634,324원원	241,091,027원원	60%	3.1회회

대지 경매 해설해 볼께요. 충북 호암동 경매 해설해 볼께요.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2024타경34923	[대지] 충주시 앙성면 모점리 278-3 토지(대지권): 402.02평	132,900,000원 85,056,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2024타경3554	[대지] 충주시 교현동 636-7 토지(대지권): 358.46평	651,439,000원 333,537,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경2834	[대지] 충주시 주덕읍 화곡리 1157 토지(대지권): 180.65평	1,218,288,000원 319,366,000원	유찰 (6회)
	2025-12-22	2024타경1459	[대지] 충주시 대소원면 본리 669-1 토지(대지권): 188.16평	291,356,000원 186,468,000원	유찰 (5회)

소 재 지	충청북도 충주시 호암동 124-4
물건용도	대지
토지면적	387.00㎡(117.07평)
건물면적
사건번호	2024타경31849
감정평가액	387,000,000원
최저입찰가	(21%) 81,160,000원
입 찰 일	2025.08.25(월) 10:00

사건번호 : 2024타경31849 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

7회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 충북 충주 호암동 124-4의 대지 경매건입니다.

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