소 재 지	전라남도 나주시 금천면 오강리
물건용도	대지
토지면적	84.00㎡(25.41평)
건물면적
사건번호	2024타경73234
감정평가액	74,464,880원
최저입찰가	(56%) 41,700,000원
입 찰 일	2025.04.30(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 560일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 560일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오강리 222-21	대	84㎡ (25.41평)

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "금천초등학교" 북서측 인근[일련번호 1) - 6)]에 위치하며, 주위는 상업용, 주상용 건물 등이 소재하는 일반 상가지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호 1), 3), 6) 세장형 평지이며, 상업나지임.
일련번호 2) 부정형 평지이며, 상업나지임.
일련번호 4), 5) 가장형 평지이며 상업나지임.
[도로상태] 일련번호 1), 3) 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2), 4) - 6) 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호 1) - 6) 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
[제시외 물건] -- [공부와의 차이] 일련번호 2), 4) - 6) 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 상업나지임.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 일련번호 1)은 건축허가를 득하고 착공 및 건축진행 상태이며 일련번호 2), 4), 5)는 건축허가를 득하고 기준시점 현재 미착공상태인 것으로 조사되는 바, 관련사항은 경매진행시 재확인하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년7월8일	근저당권	720,000,000원
2022년7월8일	지상권
2022년11월30일	근저당권	200,000,000원
2023년2월23일	근저당권	150,000,000원
2024년3월6일	가등기
2024년4월19일	압류
2024년6월10일	임의경매
2024년6월26일	가압류	220,898,360원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

- 지상 제시외건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 지상에 건축허가를 득하고 착공 및 건축진행상태의 제시외건물(미등기, 건축물대장 미등록) 소재, 매각 제외 - 2024.10.24.자 노경동으로부터 목록 1 지상 매각 제외된 신축중인 건물에 대해 공사대금 580,000,000원 중 기성금 240,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함(유치권신고서에 첨부된 민간건설공사 표준도급계 약서상 도급인은 유한회사 비엠케이산업개발, 수급인은 노경동)

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	497,351,780원원	203,268,600원원	48%	3.2회회
6개월	300,109,490원원	135,198,709원원	57%	2.7회회
12개월	266,318,113원원	135,406,581원원	60%	2.6회회

전남 나주시 금천면 대지 경매 (최저입찰가: 4170만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2025타경32538	[대지] 나주시 빛가람동 155-4 토지(대지권): 86.79평	321,328,000원 224,930,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경32938	[대지] 나주시 문평면 산호리 927 [법정지상권] 토지(대지권): 173.03평	44,044,000원 24,665,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2025타경32665	[대지] 나주시 송월동 1097-3 토지(대지권): 80.34평	313,408,000원 175,509,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2025타경32156	[대지] 나주시 왕곡면 신가리 235 토지(대지권): 146.11평	24,150,000원 10,819,000원	유찰 (3회)

소 재 지	전라남도 나주시 금천면 오강리
물건용도	대지
토지면적	84.00㎡(25.41평)
건물면적
사건번호	2024타경73234
감정평가액	74,464,880원
최저입찰가	(56%) 41,700,000원
입 찰 일	2025.04.30(수) 10:00

사건번호 : 2024타경73234 (광주지방법원)

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2024타경73234 사건의 대지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 56% 수준입니다.

전남 나주시 금천면 대지 경매 (최저입찰가: 4170만원)