소 재 지	경상남도 거창군 주상면 남산리
물건용도	대지
토지면적	59.00㎡(17.85평)
건물면적
사건번호	2024타경10103
감정평가액	3,711,100원
최저입찰가	(31%) 1,164,000원
입 찰 일	2026.03.27(금) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2026.03.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 773일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 773일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 1. 18. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남산리 744	대	59㎡ (17.85평) 6분의 1 지분전부

[위치/주위환경] 본건(기호 1,2)은 경상남도 거창군 주상면 남산리에 소재하는 토지로서, "남산2구마을" 내 및 측 남동측 주변에 위치하며, 부근은 마을 내에 주택 및 주변으로 답, 전 등이 혼 재한 지역임.
[교통상황] 기호(1)
: 접근 가능한 도로의 폭 등을 고려할 때, 본건까지 차량 접근은 어려울 것으로 보이나, 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 바, 제반 교통사정은 보통시됨.
기호(2)
: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.
[이용상태] 기호(1): 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 평탄한 토지로서 "단독주택 건부지" 임.
기호(2): 부정형으로 평지의 토지로서 "답"임.
[도로상태] 기호(1): 남동측으로 노폭 약 2M 내외 시멘트포장도로 있음.
기호(2): 북측 부분에 노폭 약 4M 내외 아스콘포장도로 있음.
[토지이용계획] 기호(1)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지 역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립 승인지역(1-1))＜수도법＞＜추가기재＞문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관 한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(2)
: 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지 역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립 승인지역(1-1))＜수도법＞, 하천구역(2020-05-28)(거기천)＜하천법＞＜추가기재＞문화재(문 화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.
[제시외 물건] 제시외건물: 후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2024년1월18일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

토지 지상에 제시외 건물 매각제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 감정서상 제시외 건물은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 거창군 주상면 남산리 744 : 주상면 남산리 소재 포덕마을 내에 위치하며 현황은 위 지상에 제시외건물(주택, 창고 등)이 소재하는 주택부지 로 이용되며, 공유지분 으로서 지분위치 경계구분확인이 불가능 하고, 위 지상에 이설가능한 철파이프조 하우스1동 소재함. 2. 거창군 주상면 남산리 580-1 : 포덕마을 동측 인근에 위치하며 현황은 답 으로 이용중이며, 공유지분 으로서 지분위치 경계구분확인이 불가능함.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

경남 거창군 주상면 남산리 대지 경매 물건 ◆ 2024타경10103

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-27	2025타경10182	[대지] 거창군 가조면 일부리 1350 토지(대지권): 210.75평	241,058,200원 82,683,000원	유찰 (3회)
	2026-03-27	2025타경10158	[대지] 거창군 남상면 대산리 605 [법정지상권] 토지(대지권): 44.17평	9,800,000원 3,361,000원	유찰 (3회)
	2026-03-27	2024타경12314	[대지] 거창군 위천면 모동리 771-7 [법정지상권] 토지(대지권): 54.15평	9,308,600원 2,554,000원	유찰 (4회)
	2026-03-27	2024타경10103	[대지] 거창군 주상면 남산리 744 [법정지상권] 토지(대지권): 17.85평	3,711,100원 1,164,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경상남도 거창군 주상면 남산리
물건용도	대지
토지면적	59.00㎡(17.85평)
건물면적
사건번호	2024타경10103
감정평가액	3,711,100원
최저입찰가	(31%) 1,164,000원
입 찰 일	2026.03.27(금) 10:00

사건번호 : 2024타경10103 (창원지방법원 거창지원)

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경남 거창군 주상면 남산리에 있는 대지 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 59.0㎡(17.8평)

경남 거창군 주상면 남산리 대지 경매 물건 ◆ 2024타경10103