소 재 지	전라남도 나주시 다도면 송학리
물건용도	잡종지
토지면적	12,599.00㎡(3,811.20평)
건물면적
사건번호	2024타경64421
감정평가액	755,503,000원
최저입찰가	(100%) 755,503,000원
입 찰 일	2024.10.24(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1672)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 755,503,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 245,133,929원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 637일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 637일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.03.23. 가압류

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송학리 산152-2	임야	2276㎡ (688.49평)
	송학리 575	잡종지	987㎡ (298.57평)
	송학리 산152-1	임야	450㎡ (136.13평)
	송학리 574	잡종지	2938㎡ (888.75평)
	송학리 574-2	잡종지	4457㎡ (1,348.24평)
	송학리 573	잡종지	1491㎡ (451.03평)
제시외건물	송학리 574-2	제시외 기계기구	제외

[위치/주위환경] 본건(기호2,4,6-8,10)은 전라남도 나주시 다도면 송학리 소재 "해피니스CC" 북측 인근에 위치하며 부근은 자연림, 농경지 등으로 형성된 야산지대를 이룸.
본건(기호3)은 다도면 풍산리 소재 "도래마을" 북측 인근에 위치하며, 부근은 자연부락,농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.
[교통상황] 본건(기호2,4,6-8,10)에 이르는 도로가 개설되어 있으나 진입도로 협소하여 접근성 보통이하임.
[이용상태] 기호4,7,8,10)은 구거(국유지)를 사이에 두고 4필 일단의 건설폐기물 처리장으로 이용중이며 인근지세는 남향의 완경사를 이룸.
기호2,6)은 건설폐기물 처리장에 접하는 자연림으로 소나무 및 활잡목이 자생하고 있으며 인근지세는 남향의 완경사를 이룸.
기호3)은 사다리형의 도로부지로서 인근지세는 서향의 완경사를 이룸.
[도로상태] 기호4,7,8,10)은 남측으로 노폭 약 4-5미터의 도로에 접함.
기호2,6)은 맹지임.
기호3)은 현황 도로임.
[토지이용계획] 기호4,7,8,10) 보전관리지역, 가축사육제한구역,기호2,6) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지,기호3) 계획관리지역, 생산관리지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)
가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역임.
[제시외 물건] 기호4,7,8,10) 지상에 별첨 사진용지와 같이 건설폐기물 처리업에 수반하는 기계설비와이동 가능한 조립식주택 등이 소재하고 일부에 건설폐기물과 재생골재가 야적되어 있음.
기호2) 지상에 별첨 사진용지와 같이 분묘 4기가 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 제시외기계기구의 소유관계는 확인하지 못하였음.
[건물구조] 기호1,9)은 멸실임.
기호5-1)은 블록조 시멘트지와지붕 단층으로 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창임.
기호5-2) 블록조 스레트지붕 단층으로 내외벽: 적별돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 바닥: 타일마감임.
[이용상태] 기호5-1) 주택,기호5-2) 화장실 등으로 이용중임.
[설비내역] 기호5-1) 급배수설비, 난방설비 등이 시설됨.
[부합물/종물] 별첨 지적및건물개황도와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 본건은 5-1,5-2)는 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년3월23일	가압류	168,400,000원
2023년6월5일	근저당권	325,000,000원
2024년3월5일	강제경매
2024년3월6일	가압류	18,513,000원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로
보는 지상권

- 목록 2번 지상 소재 4기 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 기계기구등 제외 - 목록 4,7,8,10번의 지상에 건설폐기물 처리업에 수반하는 기계설비와 이동 가능한 조립식주택 등이 소재하고 일부에 건설폐기물과 재생골재가 야적되어 있음. - 목록 2번 지상 소재 4기 분묘가 소재함 - 목록 2,6번은 맹지임

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,315,318,674원원	824,955,000원원	55%	2.6회회
6개월	1,311,629,862원원	908,779,216원원	58%	2.7회회
12개월	1,035,268,487원원	729,580,521원원	68%	2회회

나주 다도면 잡종지 경매 / 전남 잡종지 경매 / 3,811.2평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-09	2024타경9523	[잡종지] 나주시 남평읍 남석리 114-6 토지(대지권): 184.22평	129,108,000원 90,376,000원	유찰 (1회)

소 재 지	전라남도 나주시 다도면 송학리
물건용도	잡종지
토지면적	12,599.00㎡(3,811.20평)
건물면적
사건번호	2024타경64421
감정평가액	755,503,000원
최저입찰가	(100%) 755,503,000원
입 찰 일	2024.10.24(목) 10:00

사건번호 : 2024타경64421 (광주지방법원)

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이번 경매는 나주 다도면 송학리의 잡종지 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

나주 다도면 잡종지 경매 / 전남 잡종지 경매 / 3,811.2평)