소 재 지	인천광역시 미추홀구 학익동 264-4
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	46.92㎡(14.19평)
사건번호	2021타경8585
감정평가액	110,250,000원
최저입찰가	(6%) 6,356,000원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1622)입니다.
입찰일은 2026.03.18입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
갑구 2번 최선순위 가처분등기(2014.4.16. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 16개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 16번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 5월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1771일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1771일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.8.17. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	학익동 264-4	1 철골철근콘크리트구조	46.920㎡ (14.19평)

[위치/주위환경] 본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하며 주변은 노변을 따라 근린생활시설이 주를 이루는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 제1층 제105호외 32개호로서,외벽 : 석재 붙임 등 마감.
바닥 : 데코타일 등 마감.
내벽 : 모르타르위페인팅 및 벽지 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.
[이용상태] 인천광역시 미추홀구 진정서 회신 내용(건축개요)상 근린생활시설 및 업무시설임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 있으나 조사시점 현재 공사 중단된 상태임.
[토지형상/이용상태] 대체로 11필지 일단의 가로장방형의 토지로서 공부상 근린생활시설 및 업무시설 부지로 등재되어 있임.
[도로상태] 본 건 서측의 "한나루로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.
[토지이용계획] 공히 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본 건은 기준시점 현재 사용승인 전 구분건물로서 현장조사시 공사가 중단된 상태임.
[참고사항] - 본 건 현장조사시에 후첨 "사진용지"와 같이 "유치권 행사중"이라는 부착물이 설치되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
- 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2014년4월16일	가처분
2015년8월17일	근저당권	150,000,000원
2020년10월28일	가압류	3,660,500,000원
2021년3월10일	가압류	6,615,493,151원
2021년5월24일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

갑구 2번 최선순위 가처분등기(2014.4.16. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 건물만 매각[대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만 평가한 금액임]. 2. 사용승인 전 구분 건물이며, 공사가 중단된 상태임. 3. 본 건 면적 등은 사용승인 후 변경될 수 있음. 4. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 건물은 인천광역시 미추홀구 한나루로 412번길 4(학익동)에 소재한 철골콘크리트 12층 1,2종 근린생활시설 및 업무시설 건물로서 인천지방

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

아파트 경매초보도 쉽게! 인천시 학익동 ※ 임대보다 경매

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-13	2025타경508403	[아파트] 미추홀구 학익동 413-1 18동 건물: 23.42평 토지(대지권): 17.61평	260,000,000원 260,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-10	2025타경508988	[아파트] 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 [임차권등기] 건물: 4.55평 토지(대지권): 0.89평	54,000,000원 54,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-07	2025타경1122	[아파트] 미추홀구 주안동 991-11 4층405호 건물: 21.54평 토지(대지권): 14.72평	161,000,000원 161,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2025타경507534	[아파트] 미추홀구 주안동 58-34 신한아파트3차 건물: 13.93평 토지(대지권): 5.69평	118,000,000원 118,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.03평 토지(대지권): 2.64평	176,000,000원 176,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.05평 토지(대지권): 2.65평	177,000,000원 177,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.03평 토지(대지권): 2.64평	176,000,000원 176,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.03평 토지(대지권): 2.64평	176,000,000원 176,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.05평 토지(대지권): 2.65평	173,000,000원 173,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경538810	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 건물: 15.03평 토지(대지권): 2.64평	173,000,000원 173,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-03	2025타경785	[아파트] 미추홀구 주안동 197-22 퍼스트아파트 건물: 18.11평 토지(대지권): 2.67평	206,000,000원 206,000,000원	신건 (0회)
	2026-03-27	2024타경577051	[아파트]인천광역시 미추홀구 숭의동 146-4 옥크빌 [임차권등기] 건물: 15.09평 토지(대지권): 2.67평	203,000,000원 203,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-23	2024타경573868	[아파트]인천광역시 미추홀구 용현동 664 인천에스케이스카이뷰 건물: 34.89평 토지(대지권): 20.31평	788,000,000원 551,600,000원	유찰 (1회)
	2026-04-17	2025타경502030	[아파트]인천광역시 미추홀구 도화동 119-42 건물: 15.33평 토지(대지권): 13.88평	131,000,000원 91,700,000원	유찰 (1회)
	2026-04-15	2025타경509816	[아파트] 미추홀구 용현동 647 용현2단지금호타운 건물: 39.96평 토지(대지권): 20.98평	480,000,000원 336,000,000원	유찰 (1회)

소 재 지	인천광역시 미추홀구 학익동 264-4
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	46.92㎡(14.19평)
사건번호	2021타경8585
감정평가액	110,250,000원
최저입찰가	(6%) 6,356,000원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

사건번호 : 2021타경8585 (인천지방법원)

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인천지방법원에서 진행되는 2021타경8585, 8회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

아파트 경매초보도 쉽게! 인천시 학익동 ※ 임대보다 경매