소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 합성동
물건용도	임야
토지면적	4,950.00㎡(1,497.38평)
건물면적
사건번호	2023타경916
감정평가액	242,550,000원
최저입찰가	(4%) 9,334,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9413)입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 14회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 991일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 991일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.7.6. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	합성동 산102-11	임야	4950㎡ (1,497.38평)

[위치/주위환경] 본건은 공히, 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "금강사" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시가지 주변 산림지대로서 제반입지조건은 보통임.
[교통상황] 공히, 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시임.
[이용상태] 일련번호1 : 자루형 완경사지로서, 자연림 상태임.
일련번호2 : 장방형 완경사지로서, 자연림 상태임.
[도로상태] 일련번호1 : 지적도상 남측으로 소로한면의 도로와 접하나, 단차로 인하여 직접 적인 진출입은 불가능하며 인접지와 연결되어 본건 내부에 개설된 임도(경작로)를 이용하여 출입함.
일련번호2 : 지적도상 맹지이나, 인접지와 연결되어 본건 내부에 개설된 임도(경 작로)를 이용하여 출입함.
[토지이용계획] 「토지이용계획확인서」상, 일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법＞임.
일련번호2 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞임.
[제시외 물건] 의견란 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년7월6일	근저당권	120,000,000원
2015년7월6일	지상권
2018년6월12일	압류
2018년11월20일	가압류	347,541,011원
2020년5월25일	압류
2023년3월15일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
자연림 상태이며 지적도상 맹지임. 인접지와 연결되어 본건 내부에 개설된 임도를 이용하여 출입함. 육안으로 식별 불가능한 분묘 있을 수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.제시목록상 `과수원`이나 육안으로 과수목 소재여부는 확인되지 않고 위 지상에 소유관계가 확인되지 않은 제시외수목(향나무, 동백나무, 벚나무외 수종

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	277,488,600원원	46,150,000원원	19%	8.5회회

경남 창원 마산회원구 합성동 임야 경매 (최저입찰가: 933만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2025타경20404	[임야] 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 [농지취득자격증명] 건물: 12.16평 토지(대지권): 174.85평	456,711,000원 365,369,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2023타경916	[임야] 창원시 마산회원구 합성동 산102-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,497.38평	242,550,000원 9,334,000원	유찰 (14회)

소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 합성동
물건용도	임야
토지면적	4,950.00㎡(1,497.38평)
건물면적
사건번호	2023타경916
감정평가액	242,550,000원
최저입찰가	(4%) 9,334,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

사건번호 : 2023타경916 (창원지방법원 마산지원)

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이번 경매는 창원 마산회원구 합성동의 임야 물건이며, 감정가의 4% 수준에 입찰 가능합니다.

경남 창원 마산회원구 합성동 임야 경매 (최저입찰가: 933만원)