소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 63-46
물건용도	대지
토지면적	222.00㎡(67.16평)
건물면적
사건번호	2022타경110060
감정평가액	1,303,140,000원
최저입찰가	(33%) 427,013,000원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(70,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경5144,2022타경119746,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1336일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1336일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.04. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	개봉동 63-46	대	222㎡ (67.16평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재"개봉중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.
[이용상태] 사다리형 완경사지로서 현황 주거나지 상태임.
[도로상태] 본건은 남동측 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),장애물제한표면구역(진입표면)＜공항시설법＞,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지및군사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년3월4일	근저당권	1,176,000,000원
2022년6월8일	가압류	75,000,000원
2022년7월7일	강제경매
2022년7월15일	압류
2022년11월18일	강제경매
2022년11월21일	임의경매
2022년12월13일	압류
2023년4월20일	가압류	70,556,662원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
2023.04.17. (주)이에스건설[대표 서봉수]로부터 공사대금 326,339,062원에 대한 유치권 신고가, 2024.06.10. 박재영으로부터 공 사대금 424,089,062원에 대하여 (주)이에스건설의 유치권 채권을 양수받았다는 신고가 있으나 그 성립여부 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 부동산은 고척로 95-6 수영힐아파트 나동과 고척로 95-2 건물 뒤쪽, 고척로19길 5-16과 고척로19길 5-12 건물 뒤쪽 사이에 위치해 있으며, 별첨 사진과 같이 공터로 되어 있음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	637,450,000원원	340,000,000원원	53%	3회회
6개월	637,450,000원원	340,000,000원원	53%	3회회
12개월	464,624,150원원	224,046,250원원	44%	4회회

서울시 구로구 개봉동 13억 314만원 67.2평 대지 경매로 8억 7613만원 저렴하게 경매

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
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소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 63-46
물건용도	대지
토지면적	222.00㎡(67.16평)
건물면적
사건번호	2022타경110060
감정평가액	1,303,140,000원
최저입찰가	(33%) 427,013,000원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:00

사건번호 : 2022타경110060 (서울남부지방법원)

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구로구 개봉동 63-46에 위치한 본 대지 경매물건은 13억 314만원짜리가 4억 2701만원까지 떨어진 상태입니다.

서울시 구로구 개봉동 13억 314만원 67.2평 대지 경매로 8억 7613만원 저렴하게 경매