소 재 지	경기도 포천시 가산면 마전리
물건용도	답
토지면적	1,247.25㎡(377.29평)
건물면적
사건번호	2022타경4604
감정평가액	182,098,500원
최저입찰가	(34%) 62,459,600원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0321)입니다.
입찰일은 2026.02.11입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(40,549,874원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경2725,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 9월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1237일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1237일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1 2022.01.10 압류 설정 목록2 2022.07.07 압류

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마전리 626-3	답	801.75㎡ (242.53평) 4분의1 이명자지분
토지	마전리 628	전	445.50㎡ (134.76평) 4분의1 이명자지분

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 군내면 유교리 소재 "유교리교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.
[교통상황] 본건까지 차량진입 불가하나 동측 인근까지는 접근가능 하며 대중교통 여건은 버스정류장의위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시 됨, [이용상태] 2필지 공히 부정형의 토지로서 평탄하며 인접지와 함께 비닐하우스(시설채소 재배용)로 이용중임.
[도로상태] 지적상 맹지임.
[토지이용계획] 기호 1,2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
[제시외 물건] 본건 지상에는 별첨 사진용지에서와 같이 인접지와 함께 제시외 비닐하우스 수동이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 본건 토지 기호 1의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전"으로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 : 미상.
기 타 : -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2022년1월10일	압류
2022년9월23일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각/지분매각/지적상 맹지임 1.목록1,2 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 미반환) 2.본건 지상에 소재하는 제시외 비닐하우스 수개동은 매각에서 제외 함 3.공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 4.목록1 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전"으로 이용중임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1 - 지목은 답임 - 현황은 지상에 비닐하우스가 설치되어 있고, 하우스 내에 농작물을 경작 중에 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	246,064,708원원	94,027,567원원	34%	4회회
6개월	299,796,225원원	131,088,850원원	39%	3.6회회
12개월	337,096,954원원	160,043,847원원	43%	3.3회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-24	2025타경4643	[답] 포천시 이동면 연곡리 746-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 567.19평	121,875,000원 121,875,000원	신건 (0회)
	2026-02-19	2025타경72746	[답] 포천시 군내면 좌의리 512 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,207.88평	1,173,831,000원 1,173,831,000원	신건 (0회)
	2026-02-19	2025타경72003	[답] 포천시 가산면 마산리 415 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 307.04평	1,009,730,000원 1,009,730,000원	신건 (0회)
	2026-02-19	2025타경3046	[답] 포천시 일동면 길명리 638 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 981.01평	145,935,000원 145,935,000원	신건 (0회)
	2026-02-10	2025타경71992	[답] 포천시 신북면 계류리 543 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,432.77평	1,226,617,000원 1,226,617,000원	신건 (0회)
	2026-03-10	2025타경73262	[답] 포천시 창수면 추동리 43-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,419.03평	394,402,000원 276,081,000원	유찰 (1회)
	2026-02-19	2025타경72063	[답] 포천시 영북면 산정리 291-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 611.35평	569,799,000원 569,799,000원	재진행 (0회)
	2026-02-11	2025타경72147	[답] 포천시 일동면 화대리 811 [농지취득자격증명,유치권] 토지(대지권): 232.32평	183,552,000원 128,486,400원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경1910	[답] 포천시 신읍동 147-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,730.30평	3,915,517,000원 1,918,603,000원	유찰 (2회)
	2026-02-11	2025타경72450	[답] 포천시 화현면 명덕리 231 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 94.08평	27,368,000원 9,387,224원	유찰 (3회)
	2026-02-11	2022타경4604	[답] 포천시 가산면 마전리 626-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 377.29평	182,098,500원 62,459,600원	유찰 (3회)

소 재 지	경기도 포천시 가산면 마전리
물건용도	답
토지면적	1,247.25㎡(377.29평)
건물면적
사건번호	2022타경4604
감정평가액	182,098,500원
최저입찰가	(34%) 62,459,600원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:30

사건번호 : 2022타경4604 (의정부지방법원)

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포천 가산면의 답 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 6246만원까지 떨어졌습니다.

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